7 ·1 限购后昆明楼市陷观望状态

2018-07-29 13:26:48 来源:和讯房产西南频道

  自7.1限购后,昆明多个楼盘购房者稀少,与以往抢房火爆情景相比,显得格外冷清。

  整体来看,今年上半年昆明商品房供应面积、销售面积开始递减,但房价却大幅上涨。尤其住宅,半年共卖出了363.49万平方米,成交均价已达到了13397元/平米。

  受7.1限购影响,开发商均呈观望状态,第三季度集中放货,昆明库存至少短期充足,仍为去化期间。

  集中三季度开盘

  "金科江湖海临近滇池旅游度假区、滇池会展中心、海埂公园,直线距离滇池600里……"金科江湖海置业顾问谌玲向和讯网勾画着该楼盘的区域前景。

  据其介绍,金科在昆明仅两个项目,另一个则是金科阳光里,现已经交房,未来在昆明还有3到5个项目。

  金科江湖海目前占地133亩,整个小区1046户,全部是洋房和大平层,均为毛坯。该楼盘即将加推的是20号楼、21号楼洋房及18栋、19栋大平层。其中洋房面积在130平米~154平米;大平层有168平米~178平米,及258平米到360平米。

  据介绍,金科江湖海在售洋房价格为1.8万元~2.1万元,大平层价格为2.3万元~3万元,其中大平层层高16层,不看滇池的价位为1.8万元~2.1万元,看滇池的则为2.3万元到3万元。“现在没有拿到预售证,下个月即可开盘。”

  如金科江湖海一样价格的竞品,还有万科银海泊岸、双河湾。双河湾置业顾问甚至称,该楼盘价格就是根据万科银海泊岸、金科江湖海的价格定的。万科银海泊岸第5、6、8、9栋洋房即将推出,户型建筑面积为115㎡、133㎡、144㎡、175㎡,预计开盘时间为8月中旬,价格未定,但目前在售产品均价17500元/㎡。

  在巫家坝片区或滇池片区,在7~9月这个时间段开盘的不在少数。

  “中海巫家坝第三季度供货时间不定,但竞品中南、保利、中交该地块均是9月左右供货。”中海相关负责人称。

  走访还发现,龙斗壹号二期即将推出的8号楼7月底开盘,备案价1.1万元到1.25 万元,面积122平米和139平米,均为毛坯。

  中交锦绣雅俊亦主推毛坯,整个小区177亩,30栋住宅、1公寓,还有写字楼。洋房11层高,户型为114平米、136平米、143平米、135平米;21栋高层面积为136平米、114平米。两栋高层两栋洋房价格在1.2万元到1.3万元,预计开盘时间为7月底8月初。

  昆明也在将推毛坯改为推精装修,且也是集中在三季度放货。

  蓝光花田国家度假区7月22日开盘100多套。小高层面积仍有113平米的,价格在1.2万元~1.3万元;而120平米、143平米、148平米、174平米为洋房,价格为1.6万元左右;大平层有198平米的,价格在1.8万元。

  蓝光花田国际度假区为装修房,该楼盘置业顾问张天张天飞称装修标准小高1500元每平米,洋房2500元每平米,大平层4000多元每平米。

  “目前蓝光花田国际度假区A6地块的5栋只盖到4楼,工期不到25%,未到预售条件,交2万元认购。”  张天飞说道。不过在未达预售条件时,其置业顾问彭斌称,该栋已取得预售证,但张天飞则称没有拿到预售证。开盘时间定在7月22日。

  绿地滇池国际健康城也全推装修房,1500元每平米的标准。

  绿地滇池国际健康城1-2地块高层,共103亩,规划22栋,已售完6栋。即将开盘的为19栋、15栋、16栋,涉及90平米、138平米、107平米、91平米等户型。该楼盘上次价格在1.1万左右,这次有两栋中间位置会比另外两栋价格约高,前者在1.1万到1.2万,后者在1.1万左右。

  “绿地滇池国际健康城7月21日是加推不开盘,但要冻结10万元定金,这是为了照顾第一波没选到的,以此锁定房源,此后不退不换不更名。”其置业顾问称18栋不在加推之中。

  恒大玖珑湾二期将推出两高层300多套装修房。与此同时,红星天铂八九月份开盘价格1.8万或1.9万,户型为89平米、106、107、131平米,全为精装修。

  万科翡翠这一批价格1.8万元到1.9万元,全部为装修高层,装修价格2000元每平米,下期标准会提高。

  古滇名城整个项目占地1.6万亩,即将于8月份开盘的有800多套房源,主要为150平米~220平米的别墅或洋房,均价1.1万元,但最高的单价则达2万元每平米。

  中国城市房地产研究院院长谢逸认为,房企开盘时间在第三季度开盘,避免突然到来的限购政策对购房者心里作用的影响,对销售有影响,因此开发商集体推迟意在进行观望。

  而多个楼盘置业顾问称,没有达到开盘时间主要在于预售证没有到手。“对于部分新拿证项目的开发商,则需要警惕原有定价市场难以消化的风险。”易居智库研究总监严跃进说。

  快速上涨的房价

  从前述几个楼盘看来,昆明楼市的另一个特点是昆明房价居高,而其涨价幅度也是惊人。走访发现,2016年在8000多元每平米,2017年涨到1.2万元每平米~1.3万元每平米。

  锐理数据也显示,昆明住宅价格自2017年5月突破万元大关,整体呈快速上升趋势,2018年上半年成交均价13397元/平米,较去年下半年每平米上涨了1676元,其中6月中心区成交均价甚至高达16186元/㎡。而2016年昆明住宅均价才7945元/平米。

  恒大玖珑湾没限购前涨价快,从四五月份的1.35万元,涨到1.4万元,再后来涨到1.5万左右,“现在不敢涨,下次开盘或还在1.6万左右。”品房阁经纪人曾诚成说。而早在2017年该楼盘价格则为1.2万元。

  “以往八九千一平米,现在一万三四的不少,尤其今年特别贵,都是毛坯房。”昆明一位米线的市民在市区有两套房,10年前买的,彼时8200元每平米,如今再谈房价很是感慨。

  古滇名城繁花里洋房从2017年3月的9800元/平米涨到2017年12月的1.15万元/平米。

  而2018年5月古滇名城湖光里二期推的84~127㎡洋房,均价预计12500元/㎡;2018年4月湖光里二期85~176平米带装修洋房在售,一楼跃层带花园,均价11500元/平米

  2017年12月初万科银海泊岸A3地块11#、12#、13-1#、13-2#、15#在售,建筑面积约143㎡、  128㎡、85㎡、110㎡,均价15000元/㎡。而到了12月中旬这几栋楼的均价14500元/㎡,仅半月时间上涨500元/平米。此后的2018年1月,均价涨至1.6万元。

  而从2017年12月2日开盘起,金科江湖海价格从此前的1.5万元涨1.8万元,涨到2.1万元,甚至到3万元。

  谢逸枫认为,昆明房价上涨主要有以下几个因素,一是去库存的政策,特别是棚改货币化政策,大量住房进入棚户区,导致市场供不应求;二是昆明未来投资需求旺盛,最近几年投资比例从原来的20%增加到30%~40%;三是昆明本地购买力不断增强,尤其是很多拆迁户,通过换购形式购买新房;四是外来房地产企业进入昆明,导致昆明地价上涨。

  就投资需求增加致房价上涨方面,严跃进补充称,包括海南市场的外溢需求以及贵阳市场的外溢需求,其实都会导致昆明市场的价格上涨。

  伴随价格的上涨,昆明楼市火爆情形也在传递着。

  曾柳成告诉和讯网,花田国际开盘3天,跟开演唱会一样,其户型主要为113平米、134平米  、140平米。“俊发御龙湾6月16日开盘时,500多人认购280套房源,100多个没选到房,月底加推了一套。”

  “蓝天花田国际度假区6月底7月初每天成交30套左右。”张天飞说。

  曾柳成还称,七彩云南第一城开盘时仅300多套房子,但3000多人认购。

  “中交锦绣雅俊上次开盘6月底,登记人数5抽一。第一次开盘时2000人选500套房源,后面300人选200人。”肖潇告诉和讯网。

  除了形形色色的抢房情景,置业顾问也称房源不多,没多少产品了。

  红星天铂在售的1栋、2栋,涉及106、107、131平米三种户型,价格在1.5万到1.6万。早前剩下的有1.3万元每平米,分布在3栋、4栋、9栋、10栋、11栋。

  截至7月13日,金科江湖海6月开盘的在售洋房剩14号楼5层,  其他楼栋剩底楼顶楼,户型面积为136㎡-220㎡,均价约1.7-2.1万元/平米。当天龙斗壹号在买的基本是140平米,每栋楼层高24层,不是底楼就是顶楼。

  截至7月17日,万科银海泊岸A4地块第1、2、3栋洋房剩部分房源在售,户型建筑面积为115㎡、133㎡,均价17500元/㎡。

  “恒大玖珑湾(截止7月13日)剩下的5套房全为精装修,其中85平米一套,126平米的4套,但要一起买且全款。” 曾柳成说。

  万科翡翠滨江5月12日推的A1地块2栋、4栋、6栋、8栋,其置业顾问李盎然称6月中旬卖得差不多了。

  购房者稀少

  然而根据锐理数据,6月主城商品住宅供应111.9万方,环比大幅上升31.96%,同比上升103.05%;由于政策收紧预期加强,房企集中放量,供应  量大幅上升。这其中 6月开盘项目共11个,推出体量 41.34万方,成交36.05万方,本月面积去化率为87.2% 。

  该数据还称,6月昆明存量小幅上升,市场依旧以去库存为主。截至目前去化周期为30个月。

  因此昆明地产行业楼市在售房源仍有不少。

  7月13日当天,蓝光花田国际度假区置业顾问张天飞称,当前113平米的小高层可选的挺多。另外在售的户型小高层为128平米、143平米,洋房为120平米、143平米、148平米、174平米。截至7月17日,该楼盘仍有房源可售。

  据了解,在售的有A5地块的1-1、1-2、2-1、2-2、3、4、5栋,A6地块的2、3-1、3-2、6、7-1,A7地块的4-1、4-2、5、7、8-1、8-2。A5、A6、A7合计剩下14栋未开盘,A9地块整块地未开盘,涉及17栋楼这其中A5地块为洋房,A6、A7地块为小高层。该楼盘置业顾问承认房源挺多,但价格会涨,涨价幅度是800元到1000元。

图为蓝光花田国际度假区置业顾问标记,说明可售房源还很多

  万科翡翠滨江此次加推1栋楼王小高层,价格1.5万元~1.7万元,面积为121平米、128平米,为装修房,合同上显示装修标准为1000元/平米。7月16日有消息称,  1号楼还有50余套剩余住宅在售。

  需要注意的是,前述所有楼盘,都是昆明目前炒作得火热、声称比较有前景的区域,即巫家坝片区,滇池片区,而其他区域销售不畅的情况大有存在。

  中海相关负责人称:“中海云麓九里刚开盘,蓄客差劲,销售不好,没有买到预期。” 她认为虽然昆明离5限差得远,但开发商仍处在断崖式环境中。

  事实上,和讯网走访多多个楼盘发现,购房者稀少,楼市冷清。

  “7.1限购政策推出后,昆明房地产成交下降,楼市在短期内会出现低迷状况。除了7.1限购带来的推迟开盘等观望举动,导致供应量下降;还有银行收紧信贷,房贷首付及利率均提高等政策影响。”

  严跃进认为,限购以后房地产市场的买卖势必会面临各类压力,尤其房企试探价格的行为比较多,进而也会带来量价下跌。当然部分成交量本身下跌在于库存不多。

  锐理数据显示,今年上半年昆明商品住宅供应了293.28万平方米,环比下降26%,除中市区、呈贡区外,各区域新增供应环比均有下降。销量方面,上半年昆明商品住宅共卖出了363.49万平方米,环比下降14%,同比下降7%。

  “今年昆明成交量,确实比去年有所下降,预计下半年开发商集中放货后成交量会回升。”谢逸枫说道。

  融创相关负责人也认为,现有少量房源情况下,下半年开发商集中新推房源,昆明楼市短时内库存将见长。

  截止2018年6月底,住宅产品未来可供应总量为2441万方,按照过去12个月的平均去 化速度,去化周期约为32个月。

  相关机构预测,预测  2018年仍为去库存周期,2018年起市场进入供应增长期,预测2018-2020年理论入市供应量分别为908万方、1059万方及1124万方。

  也就是今年6月的情况或再现。


(责任编辑:赵婷)