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昆明人居百年:1919-2019

2019-01-30 11:32:56 来源:和讯房产西南频道

“我是第六次到昆明看房了。“在北京首都机场的候机室里,韩先生对和讯网记者说。此时,2019年1月23日,窗外北京的天空阴霾密布,手机天气App跳出的提示显示此时”空气不适合人体健康“。

韩先生告诉和讯网记者,他2015年冬天北京雾霾最严重的时候飞到了昆明,在高原的蓝天白云和温暖清新的空气中,当场交了定金在滇池边的一个新开楼盘中买了一套108平米的房子。三年来,韩先生每年都要到昆明一到两次,几乎每次都不落空,都会在昆明买下一套房,或大或小。韩先生说,在北京有很大的一个群体在云南买房投资,他们有几个庞大的云南投资微信群,在群里大家分享在云南买房投资的各种信息。云南已经成为海南之后,最受关注的中国度假与养老的目的地。

外来投资者已经成了昆明房地产市场的主力。据锐理数据发布的信息,昆明购房人群中,本地人购房比例仅占40%,其余60%都是外来购房者,其中24%是省内地州购房者,而外省购房群体达到了36%的惊人比例。外省购房群体大部分来自于北京、上海、东北、河北等北方区域和重庆、四川等西南周边区域的大城市。

外来购房者蜂拥而至,在2018年下半年的调控政策之后开始降温,但仍然热度可观。尤其是在北方进入冬季雾霾高发期之后,到温暖而空气清新的昆明来看房的又开始增多了。而在来自全国的关注中,昆明房价已经连续涨了10年,即便在2018年的调控寒冬中,昆明房价也在顽强地上涨。

外来购房者青睐昆明城市南部滇池周边的美景,这些外来购房者不断创造着南市区的房价神话,来自全国的一线开发商也在不断引入成熟与先进的产品,迅速改变着昆明的城市人居的品级。与此同时,建设一带一路和东南亚商务中心城市目标的形成与落地,通往东南亚的泛亚高铁的修建,让昆明成为中国与东南亚贸易的前线和中心城市,与内地城市多条高铁的开通,昆明市内多条地铁线开通、北京路改造、呈贡新区逐渐成形、巫家坝CBD、滇池会展片区的开发,商业中心的点面开花,让这个城市渐渐呈现出山水环绕的惶惶现代大城的面貌。

城市面貌急剧变化,人们的居住也在发生巨大变化。狭窄的小巷、城中村、老居民楼、筒子楼迅速消失。带游泳池、健身房的花园小区、别墅比比皆是,小区智能门禁、中控监控系统,家里自动运行的智能家居,新风系统,天然气地暖系统也在进入昆明人的家庭。下楼即是超市、餐厅、幼儿园、学校,还有塑胶跑道,出门坐地铁、公交到滇池边喂海鸥,到西山徒步。

“昆明越来越漂亮,越来越适宜居住。想起小时候住的没有独立厕所的大杂院中的木板房,还要在院子里打井水。就觉得恍若隔世。“老昆明人马先生告诉记者。

马先生告诉记者,这一切都是在一点点地变化的。这个变化不仅仅是在40年中发生的。昆明的城市和人居变化,放在百年的历史中,会看得更清楚。

因为昆明的城市肌理和城市性格的形成,百年昆明人居是由各种人、各种力量所共同作用而形成的。在100年之前,近邻英国、法国的东南亚殖民地的昆明就在全国开风气之先,成为中国对外开放的一个前沿,满城的法式小洋楼、咖啡厅和身着西式服装的时髦人物。其后抗战美国空军的入驻和来自北京和沿海的全国知识界、政界、商界人物的迁入,带来了繁荣的中西交流的前沿文化和建筑人居风格。解放后的大三线迁入和改革开放之后的市场化,也让昆明的建筑人居充满了各个时代的特色。1998年开始的房地产大开发时代,2008年开始的大规模城中村改造,2012年开始的一带一路和东南亚桥头堡战略的推进、全国一线开发商全线进入、度假养老地产的兴起、全国投资者的进入,不同的时代,风云际会,让昆明成为一个多彩而明亮的城市,昆明的人居,在这百年的沧海桑田中,也在发生巨大的变化。

而这种变化,仍未见终点。未来,更加激动人心的变化将会接踵上演。在这种化蝶般的变化之后,昆明这个城市,或将让人更惊艳。

1919年-1939年:

法式小洋楼与木板房的奇异世界

昆明城的历史往上数可以有三千年。从公元前4世纪的苴兰城,到汉武帝时代的谷昌城,南诏国拓东城,大理国鄯阐城,元朝中庆城,直到六百年前大明朝堪舆大师汪湛海六百年前以毕生心血奠定了昆明城“龟蛇之城“的格局。随后六百年,流亡的南明王朝来过这里,“平西王”吴三桂镇守过这里,运茶运盐运烟叶的马队的啼声,“肃静“”回避“的满清衙役的吆喝声,外国传教士不标准的汉语传教的演讲声,都曾在这里的大街小巷中响起,昆明城虽然被寄予了“五百年后云南胜江南“的希望,却仍然只是一个传统的中国边疆小城,砖石铸成的城墙、威严挺立的官衙、重檐斗拱的寺院、达官贵人的堂皇清雅的院落,与商业区的两层酒肆、茶楼、布店、药店,平民的低矮木板房共同组成了昆明的老城风貌。老百姓仍然在白墙黑瓦的院落里,在木板房的袅袅炊烟里生儿育女,不紧不慢地生活着。直到滇越铁路火车汽笛的尖啸,带来了西式的生活,人力车与刚刚出现的汽车组成了一个奇异的世界。

一百多年前法国驻云南府名誉总领事方苏雅手绘的昆明龟形地图

1939年-1949年:最早的“小区”出现了

1939年,抗日战争峰火燃遍中华。随着日本侵略军迅速占领中国东部和中部地区,沦陷区同胞蜂拥而入,来自全国的政治机构、大中小学校、企业、人口大量迁到昆明,昆明人口短时间内暴增到30万,瞬间从一个边疆小城变成了中国战时的中心城市。这个时期,也成了历史上昆明城市建设发展最快的时期。

昆明众多商业区出现。正义路上刚刚成立的昆明国货公司两层楼柜台上国产商品琳琅满目,上海来的亨得利钟表店,南京来的国际照相馆,舞厅、酒楼、餐厅、咖啡馆,霓虹闪烁,身穿旗袍的上海时髦女子,着学生装的流亡学生,叼着雪茄的美国大兵,扛着枪的国军士兵出入街头,俨然上海滩十里洋场再现。由银行、高档商品店、电影院、餐厅和酒吧组成的南屏街也被开发了出来,成了新的商业中心。

崭新的居民住房形式也出现了。为了应对新涌入的大量外来人口的居住,来自京沪沿海地区的房地产开发商带来了全新的建筑形式,这些居民聚居区被命名为“小区”、“新村”。在木板房和四合院中住了上千年的昆明人,对这种舶来品仿佛也并不抗拒。

最早开发的居民小区叫篆塘新村,位于环城西路以东以前的一大片农田菜地之上。篆塘新村引入的是类似于今天的房地产小区的统一开发与销售的模式。集资、征地、规划、设计、施工、销售和管理都统一由一个开发商来完成。这可以说是昆明最早的集中式住宅小区。由于小区建筑造型非常有特色,类似于现在的叠拼别墅与洋房,每户都有自己的院落,还建有俱乐部、商店等公共配套,售价也相当公道,所以上市之后被一销而空。

第二个开发的著名居住小区是位于金碧路的靖国新村。这个项目是昆明最早的高档别墅小区,全是两层别墅,售价也很贵,当时只有富人才买得起。

1940年,昆明市工务局又着手开发吴井新村,位于吴井桥一带,然而由于时局变化,导致资金链断裂,工程烂尾,一直到云南解放都没有建好。解放后,这个烂尾项目经过重新规划,变成了仓库区。

这个时期,由于来自内地的众多知识分子、学者、精英的涌入,尤其是一大帮建筑设计大师的到来,给昆明带来了众多堪称杰作的建筑。包括由林徽因设计的云南大学女生宿舍映秋院,赵琛设计的可容纳1400人的南屏电影院。梁思成夫妇也在北边的龙头村设计建了一座传统的“一颗印“式的住宅,引发了名人雅士纷纷来此聚居,形成了昆明城郊一片风雅之地。

1939年,甚至出现了昆明城市史上第一份城市规划《大昆明市规划图》。这份由德国留学回来的两任昆明市工务局长丁基石和唐英相继主持完成的规划吸收了世界上最先进的城市建设经验,其提出以滇池为中心、修建环湖路、全部道路以30米宽的干道连接的“大昆明市“规划,直到21世纪的今天看来,仍然栩栩生辉。这个以滇池为中心的”大昆明市“计划,直到近几年,才进入当今政府的视野,成为“一湖四片”和“一湖四环”现代新昆明城市规划的灵感来源。

抗战之后,昆明市长曾恕怀继续致力于昆明的市政建设,将主要街道改造成沥青路和水泥路,对街道的排水设施进行了大规模改造。并进行了大规模绿化,今天圆通公园里的樱花和海棠,就是曾恕怀时期种下的。

然而,尽管民国时期的几任市长尽心尽力为昆明的人居民生建设努力,也取得了一定的成就,由于战争的原因,直到1949年昆明解放,这个城市的建设仍然举步维艰。直到1949年,昆明的“环滇池”的大城规划仍停留在纸上,其城市范围仅有7.8平方公里,没有突破清朝的昆明城范围。街道除了南屏街、正义路是沥青和水泥路面之外,其他道路基本是条石路、碎石路和泥土路,排水沟也是明沟。市区大部分建筑都是土木结构,很少见到三层以上建筑,蓝天白云,粉墙黛瓦,是昆明城最基本的底色。

那时的昆明人,每天一壶茶一碗米线,小吃摊布满了小巷,穿着布衫的、光着脚丫的、打着盘头的、戴着斗笠的,各色人等在这里停留。富人则在精致小院的麻将声中,吸着水烟。到了三月三,昆明人群架到西山烧香拜佛赏花观鱼。

1949年-1979年:单位大院与木板房

1949年昆明的和平解放,昆明城市人居建设进入了新的时代。整个50年代,新中国的社会主义建设热情高涨,昆明拆除了城墙,拓宽了马路。修建了东风路,云南饭店、翠湖宾馆、云南省科技馆、东风大楼、艺术剧院、云南省博物馆、昆明百货大楼、昆明邮电大楼、昆明饭店、云南省体育馆大楼相继建成。到1976年,昆明终于突破明清“龟蛇之城“的范围,城区面积扩大到21平方公里。同时,滇池也在大规模的填湖造地中缩小了几十平方公里。

昆明作为西南重要的中心城市和三线建设的核心城市,在随后的30年中,带来了“南下干部”和“单位大院“,行政大院、工矿大院与低矮的砖瓦、木板房民居并存。集体生活和”单位“几乎成了昆明人生活的全部。这时候,人口的增长带来住房资源的紧缺,几口之家挤在一间一二十平方米的小房子,公用水管、公用厕所是件很普遍的事。

“上世纪六十年代,我家那时是住在昆明的巡津街,我妈医院的房子。医生护士的住房,我想在当时,应该不算是最差的。我们住的房子在一个很大的四合院里,有两层高,好像全部是木制的,涂着朱红色的漆,但是,由于年代已久,已经褪色。一个院大概有四五十户人家。旁边也还有几个大杂院和我们家住的这个相通,全部是医院的房子,医院的人不用出大门,就可以顺着这一个个四合院走到医院去上班。”一位老昆明人回忆当时昆明人的生活。

大杂院里住几十户人家,所以一家人只有一间房,家里主要是放床。家具里小方桌和小凳子是必有的,用做饭桌和写字桌。衣服是放在箱子里,然后往床底下一塞,这样不占地方。家里还必有一个柜子,上面放收音机、闹钟、热水瓶等等,柜子里面放书、碗、肥皂、纸等生活用品。

厕所很简陋,一个大坑上面放了几条宽木板。女厕所和男厕所木板相隔,不隔音,什么声音都听得到。痰盂(尿壶)是每家的必备,每天早晨,有一番热闹的倒尿壶景象。洗澡是在公用澡堂里洗。

 “几个大杂院串在一起,其中一个大杂院里有一口井。那时还没有自来水,人人都要用水,相信那时井台一带就是我们大杂院的社交中心。井边常常是孩子和家庭主妇们聚会的地方。大家在一起,洗菜洗衣服,聊家常。我们小孩子经常会在一起比赛从井里打水,把桶嘭的一声丢的井里,能够很快满满地打起一桶水的孩子,受到大家的夸奖。如果,桶在水里上窜下跳,就是不往下沉,乱了半天,打起小半桶水来的孩子遭到大家的取笑。”

1979年-1998年:筒子楼、宿舍楼

1979年,改革开放开始了。整个八十年代,昆明城市面貌也在发生巨大的变化,以市中区和近郊八个片区组成的发射性组团城市逐渐形成。这一时期,许多高层建筑出现在昆明大街上,其中1985年竣工的昆明市文化宫,高70米,有18层,成为昆明第一高楼。

然而,在这个时期,一直到1998年住房市场化改革之前,单位福利分房仍是解决职工住房的主要途径。论资排辈才能在单位分房时拿下为数不多的指标。当时,分房是人们生活中的大事, “哪家分了新房”“哪家有了独立厕所”“哪家搬了新家”都会成为人们口口相传的新闻。

那时的居住,主要是由单位修建的筒子楼组成,这是一种充满着集体主义精神的简陋建筑,几层的楼房,一条走廊连着几十间小房间,每间十几平方米,几口之家挤在一间房间里,有公共水房、公用厕所,厨房则是在楼道里搭建简易的锅灶,一家人做饭,整个楼道都在享受饭菜的味道。

这时候,作为单位宿舍楼的砖混结构的“居住小区“也开始出现了,人们的居住中出现了套间的概念,家里也有了卫生间和厨房。

1980年9月《春城晚报》记载,作为当时昆明市最大的住宅小区之一,依山而建的虹山新村破土兴工。1983年,第一批住宅交付,企业职工、旧城拆迁安置群众陆续乔迁新居。

随后,和平村、栗树头、董家湾、东华等居住小区陆续建了起来。

当时的商品房,又称“房改房”,房价在300元-800元之间。以董家湾小区为例,一套六十平方米左右,售价为359元每平方米,卖给企业职工的总价大约是2万元左右。这可以算是昆明房地产历史上的第一批“商品房”,由隶属昆明房产管理局的中房集团昆明公司开发。这个价格,对于当时“万元户”都算是富裕人家的时代来说,其实也是天价。很多人都是东拼西凑,多年的积蓄才凑够房款。但这样的房子也需要排队几年才能分到。很多人分到房子之后刷了刷墙,一家人欢欢喜喜住了进去,因为一套拥有独立卫生间、独立自来水管的房子,对当时的昆明人来说是多么难得。

1985年10月13日,昆明地区职工(不含8个郊县区),人均居住面积达到6.15平方米,比1979年的3.46平方米增加了2.69平方米。国家统计局数据显示:2017年,云南省城镇人均居住面积达到了44.8平方米。

1999年-2008年:商品房时代,从“有房住”到“房子大不大”

1998年,中央一纸文件,福利分房时代结束,昆明的商品房时代也揭开了帷幕,从此开始了昆明城市建设和住宅人居建设狂飙突进的20年。

现在昆明的西园路上看起来老旧的船房小区,就是昆明最早的商品房小区,1994年由昆明房地产开发有限公司开发,是当年有名的富人区,当年房价达到了一平米1000元。几乎同时开发的还有西华小区。

商品房和福利房是两种不同的物种,以前福利房的水电维修、卫生保洁是由单位后勤部门负责,或者干脆没有人管,由居民“自治”来管理。商品房则是由物业公司来管理,有保安、门禁、保洁、设施维修维护,小区则规划有花园、商业服务和各种配套设施。

1998年建成的金康园小区则以3200元/平方米的价格创下当时昆明房价之最,也将设计、绿化、物管、配套等概念带入到昆明人的生活当中。

2003年,滇池路板块的崛起,众多低密度的别墅、花园洋房,给昆明人带来了人文、品质生活的概念。昆明楼市的主要产品以花园洋房及少量小高层为主。

2004年起,高层住宅出现在市场,此后,写字楼、商业、高层、超高层、别墅、公寓等产品不断推陈出新,楼市产品丰富,发展多元。

2004年以前,昆明市房价十分稳定,昆明房价在1300—6000元/平方米之间,均价突破3000元/平方米,每年平均涨幅在2~3%之间。

2005年后,昆明房价出现了大幅增长,悄然间,房子除了居住之外的投资价值开始凸显,“炒房”成了昆明人生活中的新的事务。

据昆明市房地产开发协会调研中心调查,1998年以前,有房、够住,是人们对于居住的基本需求,而1998年~2005年,“大不大”、“好不好”成为了购房者需求的核心。这个时期,购房者开始关心产品的户型、面积、环境等,80~90平方米的三室和四室成为当时的主力户型。 

2009年-2013年:城中村改造时代 “配套”“设计”成关键词

2008年,昆明进入了城中村大改造时期,启动了336个城中村改造项目,昆明城市面貌出现有史以来最翻天覆地得变化,房地产市场也呈现出井喷式的增长。

这个时期,楼盘如雨后春笋般崛起,而昆明人的居住环境也得到了极大改善,过去低矮的砖瓦房也被竖起的层层高楼大厦所代替。盘龙江、翠湖、滇池边低密度高端小区大面积出现。呈贡新区也进入大开发时期。

这个时期的住宅小区为了满足人们方便、快捷、放松、休闲的需求,而开始注重配套与设计,许多小区配备了商铺、停车场,周边配套了学校、医院、商场等,住宅环境园林化、讲究配套齐全、交通便利成为了产品赢得市场的关键。

同时,这个时期,土地政策开始出现变化,对土地资源的集约化利用要求越来越高。六七层的传统商品房逐渐退出历史舞台。高层成为市场主导,车位是否充足成为重要购房指标。城中村集中大面积开发的结果,购物中心、写字楼与公寓、住宅“混编”的城市综合体成为昆明楼盘项目的“标配”,一时间”满城皆是综合体“。城市综合体和高层大型小区的出现,齐全小区配套,让昆明人的居住条件出现了巨大的改变。住宅产品也风格多样,适应不同阶层人群的需求,刚需小户型、改善型大户型、商务公寓、大平层、联排别墅、独栋别墅等等。

这个时期,大量昆明人从城中村搬入了高层小区。搬入新居的昆明人开始兴起新居的设计和装修热潮,开始讲究居住的合理的功能分区,客厅、卧室、书房、厨房、儿童房等,家居装修风格也更加个性化,中式、日式、美式田园、北欧等等,风格迥异。

2013年-2019年:人性化高品质居住新时代

2013年,开始了昆明人居史上新的时代。

这一时期,昆明的城市定位出现了巨大变化。国家一带一路战略的提出,使得昆明成我国连接东南亚、南亚与内地的中心城市和节点,昆明确定了建设面向东南亚、南亚贸易的中心城市和门户城市的定位,昆明一跃而成为中国对外开放的前沿,连接北京、上海、广州、深圳、成都、重庆等核心城市的高铁相继开通,连接东南亚的泛亚铁路也在紧锣密鼓地建设。昆明也正式提出以滇池为中心的 “一湖四片”和“一湖四环”的大昆明城市规划,“昆明向南“成为这一时期的主旋律,呈贡新区、沿滇池区域、巫家坝CBD成为开发的最热区域。

这一时期,昆明的城市面貌发生巨大的改变,生态环境也因为更加严格的环境治理和保护而得到极大改善,昆明作为全国主要旅游度假城市的地位确立,迅速增加的旅游度假和养老的需求使得来自全国的购房者开始大规模进入到昆明购房置业,尤其是来自北京、上海、广州、深圳以及北方和东北地区的外来购房比例相当高,外来购房者逐渐占据了昆明市场60%的份额。

从2013年开始,全国一线开发商大举进入昆明。万科、碧桂园、融创、恒大、绿地、中海、保利、中交、中铁等大型品牌开发商全面进入昆明。全国一线品牌开发商在数年内通过公开市场拿地、并购、合作等方式,迅速占据了昆明市场的大部分份额,本土众多中小开发商则因品牌、产品开发能力和资金实力等因素相继退出市场。

外来购房者和全国一线品牌开发商主宰市场的结果,就是滇池路片区、巫家坝片区和呈贡新区的崛起。全国一线品牌开发商带来的则是住宅品质的飞跃,先进的规划和设计理念,丰富的配套资源,主题式的居住创意,整体居住氛围和文化的营造,一线品质的人性化、智能化的物业服务,都将昆明的人居品质带到了一个新的高度。让昆明的人居品质开始与国内一线城市同步。

这一时期,随着国家对房地产调控政策的深入,“房子是用来住的不是用来炒的“的理念深入人心,人们从关注住房的投资升值价值和价格,开始更多转向住房本身的品质,功能,配套和服务。由于选择的多样化,昆明人对居住的需求也在发生飞跃性的变化。

人们选择住房已经不仅仅是买一个建筑物,而更多是买一种氛围和服务,而更看重居住背后的生活方式。一个好的建筑设计,能够为项目带来高品位和建设定位;好的户型设计和功能能够让人们更好地满足居住需求;好的景观设计,能够为项目带来优越的生活品味;好的商业、教育、医疗、交通配套,能够为生活带来更多方便;好的物业管理,能够带来生活的方便、舒适和安全,也能够为项目带来楼盘品质的高附加值;好的社区文化和邻居圈层,能够更加满足人的社会交往的精神需求。

在这个时期,昆明的购房者对项目的品牌和质量、服务更加看重。一线品牌开发商拥有更高水平和成熟的开发团队和开发经验,拥有更强的资金实力,更强的服务能力和社区文化塑造能力,也拥有对一流的商业、服务、配套品牌的合作吸引力和整合力,也拥有更好的政府资源和社会资源,能够为业主提供更好的产品与服务组合。这正是2013年-2019年大品牌开发商主导市场的时代能够带给昆明市场的实质性的变化。

全国龙头开发商的万科就是一个典型的案例。2010年昆明万科公司成立,当年万科第一个项目金域缇香落地昆明北市区,这个在万科产品体系中也属于高端系的产品刚一亮相就以其万科式的精工建造和万科式的物业服务而备受昆明人的喜爱,一夜售罄。这个楼盘,至今仍然是昆明北市区的地标性。到2019年,万科进入昆明市场9年,相继开发白沙润园、金域国际、魅力之城、公园里、银海泊岸、城市之光、翡翠、翡翠滨江、大都会等,开发项目达到15个,遍布昆明的北市区、南市区、东市区等各个区域。

万科在昆明的策略,即以万科“好房子、好服务,好邻居”的“三好住宅”标准,以包括全区规划系统、景观户外系统、绿色环保系统在内的21类85项细节的人性化产品设计打造的以人为本的居住空间,全面便捷的物业服务,包括社区营地、户外营地、乐跑等活动,为业主提供一个可供良好交流的社区环境,促进城市人居回归‘睦邻而居“的传统,打造富有人文色彩的和谐社区,提供昆明市场上极具引领性的居住产品和人居环境。2018年开始,万科在云南进一步提出了“与云南共生美好”的概念,坚持与城市同步发展、与客户同步发展的两条主线,在住宅开发和物业服务的核心业务之外,进入商业开发和运营、抚仙湖文旅度假、社区营地、户外营地、数字化营销等领域。进而引领市场,成为昆明人居水平改善的新的贡献者。而万科在昆明市场上年销售百亿元以上,连续多年牢牢占据昆明房企销售第二名的位置,正是昆明人对万科的认可的结果。

昆明人居百年,从传统的木板房、砖瓦房,到西式小楼、筒子楼、单位宿舍楼、商品房小区、花园洋房、现代化高层小区、城市综合体、别墅、大平层,再到以“三好住宅“为代表的来自一线开发商带来的对住宅产品细节、环保、智能、社区人性服务、配套、休闲旅游、度假养老和邻里关系、社区文化的全面的追求与改善,在百年之间,发生着沧桑巨变。居住变得更加有温度,而住宅的开发商带给昆明这座千年古城和人民的住宅产品,也不但更加居住舒适,而且更加具有情感,更美好。

中国在一线城市和沿海地区很多优秀居住社区已经达到了国际水准,而属于昆明的美好人居时代,经过百年的实验与波折,也正在加速到来。