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蛇吞象 螺狮湾俊发的硬骨头

2019-08-02 14:49:37 来源:和讯房产西南频道

7月26日下午,俊发旗下公司云南中豪置业以91.98亿底价揽获昆明官渡区新螺蛳湾片区11宗地,总占地面积789亩(616亩住宅用地和173亩商业用地),容积率4.38-8,最大可建面积约287万平方米,土地单价约830-1516万元/亩,楼面价约2842-3694元/平方米。地已拿下,但对于擅长城市旧改的俊发来说,这也是一个硬骨头。

螺狮湾不国际的国际商贸城

本次俊发拿下的超大地块,实际上是新螺蛳湾的收官之笔。从土地出让文件中可以看出,此次交易条件门槛设置极高。俊发须承担大量公建配套,诸如学校、医院、公园、社区服务配套等,其中学校数量达13个,包括8所幼儿园、2所中学、3所小学,这些共建配套的成本约34亿,实际拿地价格高达126亿。

该批土地位于俊发·新螺蛳湾板块内,属于官渡区塔密片区三旧连片开发改造项目,多条城市干道环绕,三条地铁轨道线(包含规划未建)贯穿,片区内设置了大型公交枢纽、南部客运站、云南省旅游服务中心等设施。据测算,未来5年,片区内的居住人口有望突破15万人,项目周边的辐射人口将达100万人。

与区位优势形成鲜明对比的是,新螺蛳湾片区内部生活、教育、医疗配套匮乏,城市功能较为单一,已入驻的2.5万商户和4000多户居民多年来面临上学难、就医难、出行难等问题。   

这个总面积约4平方公里的区域,有经营户2.5万户,已开业经营面积超过380万平方米,女装、男装、童装、鞋业、百货、家电、建材、药材、灯饰、窗帘布艺等批发零售业态一应俱全,但低端的商品线,密集缺乏特色的小商铺,都让这个区域与新螺蛳湾建立“面向南亚、东南亚商品贸易中心区的国际化生活社区”的目标想去甚远。

同时历史因素导致该市场发展和片区宜居度受到制约:部分内部道路建设未完工、交通微循环不畅,学校配套、医疗配套缺乏,大部分商户、业主和务工人员的子女无法就近入学、就医,拆迁项目长期停工留下大片荒芜土地,住宅建设体量严重不足,餐饮、购物等生活消费场所缺失,让该区域难以留住人流。

路牌显示片区内大量规划道路

就螺狮湾国际商贸城本身而言,原有的依赖市场本身块状聚集的传统模式,显然早已落后。新螺蛳湾的商户要在新经济时代实现升级转型,必须应对电商冲击和“去中间环节”趋势的巨大挑战。否则,只能在全球产业链分工的曲线中,处在仿版复制、二级批发的价值链最低端。

就有模式无法给人好的购物体验

根据俊奥公司副总经理王振宇介绍,此前的螺蛳湾国际商贸城是定位于面向西南的、以批发业态为主的小商品贸易市场,但随着商业格局、消费行为、片区人口的变化,除了对商贸市场原有业态进行优化调整之外,此次新增的3块商业用地,还将打造约60万平方米的体验式商业,包括大型购物中心、餐饮消费体验目的地、一站式娱乐潮玩地,特色文创艺术场所、IMAX影院、运动健身配套等。如何在新城建设过程中,保持现在商贸城的活力,将是俊发面临的一个大问题。

蛇吞象 螺狮湾建设考手艺

俊发本次投注的,是昆明史上最大的造新城项目之一,本次“地王”最大可建面积在287万平方米。由此计算,楼面地价约为2842-3694元/平方米。所以,拿下了全国地王,俊发集团代价不菲但也可能回报极大。

根据当年的规划资料显示,螺狮湾项目规划总占地面积约5705亩,规划总建筑面积达882万平方米,其中主体市场部分总建筑面积约300万平方米,总投资320亿元人民币。

本次成交的11幅地块,仅有云南中豪(俊发子公司)一家报名参拍,因此网上公开拍卖后,仅24秒便敲定了地块以底价出让。“连陪标的也没有,不管是同行还是俊发,都知道这块地肯定是俊发的。”昆明一位资深媒体人表示。

按过往经验俊发的旧改项目,大多通过先期动迁地块内厂房建成安置房完成迁入,再分区域节点的拆迁、征地、建设、开发,通过腾挪地块同时配建安置房和商品房,同步完成安置和商品房的销售,为下一步的动迁和资金回笼同时做准备。 这种做法比较稳,但是资金压力也大。

其实,“云南王”俊发在全国同行面前,只能算是小弟弟——俊发集团去年的销售额550亿,根据克而瑞发布的《2019年上半年房地产销售Top200榜》中,俊发集团以274.1亿元的销售规模位居第49位。但就是以这样的体量,俊发依旧在全国市场扩张。

就在近期俊发不仅在继续推进其在上海的旧改项目,7月11日俊发竞得了3项上海“城中村”改造项目,即徐泾镇老集镇项目,成交总额5.95亿元。今年1月俊发集团还获取石家庄高新区东仰陵城中村改造项目1200亩优质地块。

在昆明俊发拿地的脚步也没有停止,但俊发手中也并不是所有旧改项目都推进顺利。今年5月俊发中标了昆明西山区马街街道办事处48号片区(二期)棚户区改造基础设施建设项目合作伙伴。该片区项目总用地面积约194亩,项目基础设施建设工程总投资预计约12亿元。之前是昆明著名的“半死不活”型烂尾盘。

之前俊发还布局西市区多个城改项目,但都还未正式启动开发。2018年2月,俊发集团中标西山区普坪片区土地一级开发整理项目引入社会投资人。项目总面积约11702.99亩,项目投资估算总额约79亿元。2017年11月,俊发集团中标西山区城改50号片区的一级开发权,项目总用地面积约222.85亩,净用地面积约173.22亩。从地图上看,以上片区并未正式启动开发。这次又那下新螺狮湾项目,这将考验俊发的持续开发能力。

近期不仅拿地频繁,俊发在自身发展战略上也开始进行调整。今年6月俊发宣布成立了城乡更新集团,以城乡更新模式来进军文旅项目,并启动“最美云南计划”,计划5年投资500亿元。

在整体销售有限,却又四处出击,不仅涉足旧城改造,还要进军文旅项目的大背景下,如何合理利用自身资金啃下螺狮湾这个硬骨头,将成为俊发的一个考验。

(责任编辑:杨斌)