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甩卖地产项目 华侨城全面转向文旅?

2019-08-20 14:34:00 来源:和讯房产西南频道

     一年前,央企文旅地产一哥华侨城启动“云南大会战”,一口气签下千亿大单,今年7月又砸下490亿元。然而,在大手笔投资的背后,其云南项目公司却频频挂牌出售项目、处置资产。

 云南华侨城卖卖卖

       近日,华侨城连售云南2宗资产。8月14日,北京产权交易所披露,华侨城集团有限公司(简称华侨城)控股的云南云旅房地产开发有限公司(简称云南云旅)拟转让所持的云南世博华兆有限公司(简称世博华兆)50%股权,底价未定。

       值得一提的是,8月13日,云南云旅拟转让昆明万澜房地产开发有限公司50%股权。财务上,截至今年上半年,昆明万澜净亏损528.19万元,资产总计56.5亿元,负债总计56.47亿元。  

    不单单如此,据不完全统计,2019年至今,华侨城集团先后7次以定向增发、股权转让、企业增资等形式对云南项目公司部分股权进行转让,且这些转让的项目负债率皆很高。其中包括7月14日,云南旅游发布公告表示,将以发行新股和现金支付方式收购文旅科技100%股权。7月1日,挂牌云南华侨城置业50%股权。7月11日,出让巍山华侨城世博南诏文化旅游公司40%股权。华侨城开发云南总部项目的公司也难逃被甩卖的命运。7月23日,华侨城拟转让昆明华侨城投资有限公司25%股权及6380.92万元债权,转让底价约为1.4亿元。而在注册成立当月,昆明华侨城以2.98亿底价揽获了呈贡65亩土地,计划建设华侨城第二总部。

      事实上,从去年10月份开始,华侨城就在不间断的出售资产,据不完全统计,2018年华侨城转让18家子公司股权和1个资产包,是上年的两倍有余。彼时华侨城方面回应称,频繁出让资产主要为了加快现金回流。

     从公布的2019年第一季度财报数据来看,频繁出售旗下资产,华侨城的现金流状况的确得到改善。2019年第一季度,华侨城集团经营性现金流净额已经由2018年年底的-99.84亿元回升至-6.375亿元,但同时,总负债也由2018年底的2170亿元,飙升至2627亿元。

     然而改善现金流或许只是目的之一。一边“卖卖卖”的华侨城还在一边“买买买”,持续输血文旅地产。自2015年,华侨城提出“文化+旅游+城镇化”模式以来,迅速在全国布局文旅项目。

 回收资金转型文旅

在甩卖云南项目之前,2018年,为响应云南省“大项目带动、大资金介入、大企业引领”的号召,华侨城刚刚提出了“云南大会战”战略。华侨城集团所属云南集团、云南世博集团、云南文投集团三家企业与云南省各州市县政府、国内各大型企业集体签约60余个项目,涉及逾千亿签约金额。近日,华侨城集团更是在云南昆明世博园中国馆召开“云南大会战”一周年座谈会。据了解,华侨城集团在座谈会上与多方共计签约项目37个,包括16个文旅项目、9个城镇化项目、6个产业项目和6个美丽乡村项目,签约金额约490亿元。

      一直以来,华侨城集团在文旅产业布局上颇为大胆,但文旅产业投资金额大、回报周期长,考验其现金流管理能力。截至2018年末,华侨城A短期借款为131.31亿元,较2017年末进一步增长;一年内到期的非流动负债86.07亿元,长期借款594.11亿元,总负债达到2170.04亿元,同比增长了约650亿元。负债金额有大幅增长,资产负债率也在不断攀升,达到73.77%。另一方面,华侨城A经营活动产生的现金流量净额与投资活动产生的现金流量净额持续为负,2018年分别录得-99.84亿元、-168.27亿元。

      进入2019年,华侨城在文旅板块的动作更是高歌猛进。1月9日,先是与东莞道滘镇签订了全面战略合作框架协议,合作打造东莞水乡道滘特色小镇项目,总投资约300亿元;4月25日,华侨城继续入局天津鑫茂集团的鑫茂航旅小镇项目;5月16日,华侨城在深汕合作区的小漠文旅小镇项目举行了启动仪式,总投资超千亿;6月10日,以底价5.74亿元拿下了广州市增城区白水寨创意山水文旅小镇一宗旅馆用地,项目投资总额不低于15亿元。   

       截至目前,华侨城文旅项目布局国内50个城市,大型项目数量达30余个,每个项目投资总额均超百亿,近两年文旅项目投资总额超万亿元。华侨城的地产业务正在开启“卖卖卖”模式,而文旅业务却在斥巨资“开疆破土”。

       同时华侨城在拿地方面也并不手软,耗资颇大。据统计,华侨城16年拿地建筑面积198万平方,17年拿地建筑面积590万平方,18年拿地建筑面积1380万平方,拿地面试逐年增长。据中指研究院统计,华侨城2019年1-5月拿地金额为141亿元,在所有房企中排名第27位。

抛弃高利润地产 华侨城放手一搏

       在提出由“旅游+地产”创业模式,向“文化+旅游+城镇化”和“旅游+互联网+金融”创新发展模式转变的新战略前,华侨城在地产板块发展颇为迅速。

      据其财报显示,去年华侨城总营收为481亿元,同比增长13.7%;净利润为106亿元,同比增长22.52,首次突破百亿大关。虽然华侨城在证监会行业分类中,明确被列为旅游业的。但从2009年开始,其房地产逐渐取代旅游,成为该公司第一支柱产业。那年,华侨城房地产营收占比只有约29%,旅游营收占比约65%。等到2018年,这些数据就变成房地产营收占比约58%,旅游营收占比却跌至40%。特别要说明的是,其去年房地产业务的毛利率约69%,这一数据在整个百强房企中也是名列前茅的。

      同时自2009年以来,华侨城资产负债率一路上涨,最终从最低时期的63.41%上涨至73.77%,负债总额也从193亿上升至2170亿,九年增长11倍,年均负债增长率高达125%。巨额举债的后果是财务费用不断攀升,其财务成本由2017年的15.98亿元上涨至20.65亿元。

       除此之外,去年华侨城经营活动产生的现金流量净额却为-99.84亿元,同比下降26.15%,投资活动产生的现金流量净额为-168.27亿元,同比下滑80.27%,华侨城表示,这主要是因为去年投资收购股权太多所致。

      事实上,据业内人士分析,因为华侨城持有的项目,开发与销售的周期较为漫长,项目运营周期也较长,从而导致了回款的周期被拉长,影响了其现金流量。实际上,云南的文旅资源虽然丰富,但近几年却被相邻的贵州强势赶超。加之,因为经济发达程度和人口问题,导致企业很难以房地产产品来平衡文旅的长线投资。华侨城2018年年报提到,2019年全力以赴抓回款,加快项目周转去化速度,加快现金回流,除了加快项目开发销售,还有“创新回款方式方法”。据知情人士透露,这个方法包括“股权转让”以及对资产进行清理洗牌。由此看来其大量甩卖房地产项目也不难理解。


(责任编辑:杨斌 谢银桦)