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成见 | “不囤地”李嘉诚 和黄成都限贷背后被戳中的痛点

2020-09-24 08:41:18 来源:和讯房产

来源:观点地产网

虽然是新瓶旧酒,“囤地”这个话题还是将李嘉诚推上风口浪尖。其不合时宜的商业模式,亦再次被外界用放大镜观察。

9月23日据成都媒体报道,成都市高新区财政金融局发布了一份《关于禁止和记黄埔地产(成都)有限公司融资、贷款和重大资产重组的函》文件。

文件提出:为贯彻执行中央、省、市房地产调控政策……因和记黄埔(成都)有限公司存在捂地、捂盘不良行为……经研究,禁止高新区内金融机构向该公司及其项目提供新增融资、贷款,并禁止区内金融机构向该公司进行重大资产重组提供帮助。

晚间,成都市高新区财政金融局正式回复称:“为贯彻落实上级部门关于促进房地产市场平稳健康发展的相关要求……近期我局配合区内相关部门正对多个涉及捂盘惜售项目进行查处,包括南城都汇项目。”

据了解,和记黄埔(成都)有限公司是成都楼盘南城都汇的开发主体。它成立于2004年,公司股权一直由Carton International Limited及和记投资有限公司持有。后经2015年长江实业及和记黄埔资产合并重组,和记黄埔(成都)连同其持份者一同被整合到长实集团系统内。

所以当限贷消息被曝光,首先出来回应的也是长实集团。

针对上述传闻,长实集团对包括观点地产新媒体在内的媒体表示,和记黄埔地产(成都)有限公司现在并非长江实业集团有限公司的附属公司,亦不是由其控制。

长实亦强调,公司所有发展项目均严格按照国家法规进行,并不存在囤地的情况。“作为地产开发商,公司的主要业务为房地产买卖,我们一直按计划完成发展及出售项目。”

不过真实情况究竟如何?只能说这份回答多少有点转移视线的嫌疑,讲的“是事实,也不是事实”。

不消说至少直到今年8月前,和记黄埔(成都)仍是长实集团旗下子公司。在7月24日,长实才刚宣布,将南城都汇项目以价格约71亿港元打包出售予禹洲集团和瑞卓置业。

按照长实的说法,目前这桩交易算是交割完成。因此,和记黄埔(成都)此时此刻并不属于长实的附属公司且不由其控制,但在此之前呢?

南城都汇项目的历史最早亦可以追溯到2004年。当时和记黄埔地产进军成都成立公司,拿的第一个项目就是南城都汇,至今已过去16年。公开资料显示,项目拿地总对价约21.35亿元,按土地面积1036亩(约69.07万平方米)计算,成交楼面价1030元/平方米。

作为超级大盘,南城都汇分8期建设计划2.33万个单位(包括住宅及商铺),总建筑面积约超过250万平方米。截至目前,项目已推出6期产品,第7、第8期则为现房/准现房状态,未出售房源合共达6750套。

南城都汇上一次开盘,是在2016年9月推出第6期汇彩园,预售价格约为1.2万-1.6万元/平方米,到翌年9月升至1.65万元/平方米。

据悉,如今南城都汇项目整体的二手售价约为2.2-2.4万元/平方米。其中第6期汇彩园在今年9月份的参考价为2.65万元/平方米。

南城都汇项目开发时间过慢是真实存在的情况,而且不是孤例。和记黄埔(成都)作为开发主体,要说没有来自更高级的指示,一间项目公司能主导执行如此漫长开发周期,是难以想象的事情。

至于否认“囤地”。一个项目十几年的开发历程,不能说是严格意义上的囤而不建,但项目的开发周期确实拉得够长。上述限贷文件的指向则更清晰,是“捂地、捂盘”。期间,土地成本随着销售价格的上涨而变得愈发微不足道,也推高了项目的毛利表现。

与南城都汇相同,长实集团目前在中国内地的项目储备,绝大部分都来自于早期的纳储行动。

例如上海真如高尚领域项目,早于2006年即以底价22亿元成交,但直到5年后项目仍处于打桩阶段。高尚领域最终在2013年首次开盘,2016年加推,直到今年6月份该项目仍能推出多达1108套房源。

而长实在2004年拿下的陆家嘴(600663,股吧)世纪大道地块,就经过了12年的开发历程,在2016年才最终落成为世纪汇广场。北京姚家园地块由长实于2001年以7亿元价格拿下,2005年6月逸翠园第一期动工,但直至2019年项目二期才传出开工消息。

2019年10月,长实集团将大连市西岗项目出让给融创中国,交易价超过40亿元。该地块是由长实于2011年12月以总代价19亿元投得,截至出售时间过去了8年。

事实上,通过慢周转获取土地增值带来最大的收益,是李嘉诚旗下企业在房地产领域最常用的获利手法。中国之外,和记黄埔地产位于伦敦Lewisham区的Convoys Wharf项目,在获得当地政府的规划批准允许动工前,也搁置了15年。

虽然最早在2004年,国土资源部、监察部就联合下发通知,要求从2004年8月31日起,所有经营性的土地一律都要公开竞价出让,同时发展商必须及时缴纳土地出让金,如果在两年内不开发,政府可把该土地收回。

2007年,国土资源部加大对闲置土地的清理力度,以及对囤地开发商查处力度,出台4条办法限定开发商囤地。其中就提到规定每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年,确保供应出去的土地能够及时开发建设,形成住房的有效供应。

2008年,国务院出台文件,明确土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。

但长实通常的做法是用多期开发的大盘模式,将项目建设周期尽量拉长,以达到“捂地、捂盘”的效果。

这种开发模式,可以说多少有点跟不上国内现时的情况,尤其在当前的政策氛围下。最近被热议的“三道红线”新规,虽然表面上是针对房企的负债情况。在某种意义上,尤其是针对土地如何估值方面,是希望借此促进企业加快开发,避免囤房囤地。

所以即便有声音认为,从商业的角度看长实这种行为无可厚非,是商家逐利的表现。但也是与目前的基调相背离的。

这同样能关联到李嘉诚近年来的撤资行为,虽然“超人”在国内的大量投资不只涉及房地产行业,但大量的项目抛售、资金撤出仍是事实。自2013年起,长实集团就频繁出售在内地积累的土地资产,高额套现将资金投往其他地区。

尽管不少香港企业至今仍大力投资中国内地,但这位最著名港商的撤资行动,仍被认为是具代表性的意义。而在中国经济越来越强调要发挥超大规模市场优势和内需潜力的当下,这关乎到信心问题。

成见 | 置身于庞杂喧闹的外部世界,多数情况下我们并不是先理解后定义,而是先定义后理解。