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销售回款同比大降50% 4月房企到位资金再创新低

2022-05-19 08:25:19 来源:克而瑞地产研究 微信号

当前房地产未见较为明显的回暖信号之前,企业资金压力仍然承压。

◎  作者 / 房玲、羊代红

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近期,央行、银保监会发布公告称,首套房利率下调20个基点,对房地产信心恢复又一政策加码;同时在企业端,碧桂园、龙湖、美的置业三家企业被监管机构选定为示范房企发行人民币债券,以帮助民营地产商逐步恢复公开市场的融资功能。当前监管从市场政策,企业融资多方面着手积极救市,截止目前企业的资金层面的压力如何,近期政策对融资端的传导效果又有何表现呢?

4月到位资金继续创2016年以来最低

企业资金压力较大

5月16日国家统计局公布2022年1-4月房地产行业数据,1—4月,商品房销售面积39768万平方米,同比下降20.9%;商品房销售额37789亿元,下降29.5%。降幅较1-3月分别扩大7.2pcts和6.8pcts。同时房屋施工、新开工和竣工三个阶段的规模指标均创史低,土地购置面积累计同比降幅再度扩大,受三方面拖累前4月开发投资增速由正转负,4月同比降幅扩大至10%,成为2008年之后第三次大幅负增长的年份。

在房地产开发企业到位资金方面,4月到位资金10363亿元,同比下降35.5%,降幅环比扩大12.5pcts,单月到位资金再创新低,成为2016年以来最低值,从而使得到位资金的累计值降幅进一步扩大,2022年1-4月到位资金为48522亿元,同比下降23.6%,降幅环比1-3月的19.6%进一步扩大。可以看到,企业投资意愿较低,融资情况仍然较为严峻,到位资金仍居低位,当前房地产到位资金压力仍然较大。

疫情反复居民购房意愿低

单月销售回款创2016年来最低

从销售回款(个人按揭款+定金及预付款)来看,2021年4月销售回款为4773亿元,同比下降49.7%,降幅环比进一步下降16.9pcts,单月销售回款规模创2016年以来的最低值。累计来看,2022年1-4月销售回款为23394亿元,同比下降33.3%,较1-3月的累计降幅27.3%进一步扩大6个pct。

当前房地产市场信心恢复缓慢,同时受疫情反复、经济下行等因素的影响,企业和居民对未来的预期都不太乐观,对市场观望情绪浓重,4月商品房销售面积和销售额均不足五位数,同比分别下降39%和46.6%;二者降幅较3月扩大21.3pcts和20.4pcts。销售降幅的进一步扩大,使得销售回款受到较大的影响。

此外,4月住户贷款减少2170亿元,同比少增7453亿元。其中,住房贷款减少605亿元,同比少增4022亿元,居民按揭贷款减少,与房地产销售数据较弱相互印证,4月房企到位资金中的个人按揭款同比下降42.4%,跌幅环比扩大20.3pcts,创五年以来的最大跌幅,累计同比下降25.1%,环比降幅扩大6.3pct,企业销售回款下滑严重。

监管救市政策频出

国内贷款降幅或将触底

国内贷款(包括开发贷及并购贷、委托及信托贷等)方面,1-4月到位资金中国内贷款为6837亿元,同比下降24.4%,降幅环比扩大0.9pcts。单月来看,4月国内贷款为1312亿元,同比下降28.0%,环比收窄0.3pct。

虽疫情反复等多方面的影响,市场回暖不及预期,但多市出台政策提振楼市信心,监管及地方政府已经从政策和金融机构指导端放松,满足对正常企业的合理经营需求。在此情况下,国内贷款降幅或将触底,不过由于房地产施工、新开工和竣工三个阶段的规模指标均创史低,未见较大回暖信号之前,国内贷款规模表现或将持续低位。

自筹资金持续下滑

其他到位资金降幅接近4成

从自筹资金来看,1-4月房地产开发企业到位资金(自筹资金)16271亿元,同比下降5.2%,降幅扩大0.4pcts。单月来看,4月房地产开发企业到位资金(自筹资金)3876亿元,同比下降6.6%,降幅环比扩大4.3pcts。当前企业信心仍在触底阶段,自筹资金持续下滑。

值得注意的是,由于企业融资受限叠加市场持续下行等担忧,同时二季度末迎来新一波企业偿债潮等多重原因,企业投资意愿有所下降。包含公开市场发债等融资方式在内的其他到位资金,4月仅为374亿元,同比下降37.9%,环比上月2.4%的降幅下降较大,降幅创2018年以来最低值,规模也仅高于2019年9月的表现;累计来看,1-4月的其他到位资金同比下降10.6%至1982亿元,降幅扩大10.2pct。

总的来看,4月面临疫情反复,政策刺激不及预期,居民购房意愿下降等因素影响下,行业整体销售降幅进一步扩大,同时房地产企业施工、新开工以及竣工等多方面受到较大的影响,到位资金持续下滑,特别是到位资金中销售回款领跌,降幅也创历史新高。当前房地产未见较为明显的回暖信号之前,企业资金压力仍然承压。不过5月以来持续传来利好消息,央行下调首套房利率也给市场一个更强的政策信号;同时,碧桂园、龙湖、美的置业被监管机构选为示范房企,将陆续发行人民币债券并启用保护工具,也为未来房企公开市场融资、受困房企纾困提供了新方向。未来期望在更加强有力的政策支持下,重新建立行业信心,缓解企业的资金压力。

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