土地权证或差异化续期

2016-04-25 23:30:21 来源:中国房地产报

  中房报记者 许倩 北京报道


  近日,一则有关温州部分住宅土地使用年限到期或即将到期,居民需要再缴纳几十万元出让金才能“续期”的报道,将土地使用权到期如何续期的话题炒得沸沸扬扬。


  4月17日,温州市国土局回应称,温州市区确实有一批住宅用地使用权到期面临续期的问题,根据《物权法》,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。但如何续期,目前国家尚未出台相关实施细则。而媒体报道“收取几十万元才能续期”是对信息的误读。温州市国土局称,已着手研究相关方案,近期将报上级研究决定,妥善化解这类问题。


  4月20日,国土资源部官方微博发布消息称:国土资源部、浙江省国土资源厅组成联合调研组,赴浙江省温州市调研指导住宅土地使用权20年到期的延长问题。


  “我国绝大部分住宅土地产权是70年,现在还有几十年时间才会到期。而土地产权20年的住宅只占小部分。70年土地使用权到期是否收费,应该交由时间去验证然后再讨论。至于20年土地产权到期如何续期,应差异化处理。”国土部中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云在接受中国房地产报记者采访时表示。


  邹晓云认为,抛开《物权法》,仅从住房居住属性来谈,应保证老百姓基本的居住权,不能因是否收费影响其居住权益。而且,是否收费应由立法机构来决定,而不是行政部门。既然是立法机构决定,就应尊重广大民意,而大部分老百姓应该不会想到会收费。


  部分城市20年土地产权到期


  在温州市主城区横河北新村、水心、上陡门等社区,部分居民房屋的20年期限土地使用证从去年开始就陆续到期。到2017年底到期的有600多宗,到2019年底到期有1700多宗。


  温州市国土资源局鹿城分局局长徐长波表示,近期发现部分住宅土地使用权到期问题后,已及时向上级报告。在收到上级的答复之前,该局没有办理过任何到期土地使用证续期的手续。


  国务院1990年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中明确,土地使用权出让最高年限按用途确定,其中居住用地70年,工业用地50年,商业旅游娱乐用地40年,其他或综合用地50年。目前,绝大部分地区住宅小区用地使用年限都是70年。但一些地方因为各种原因,确实存在低于70年的情况。


  不止温州。青岛、深圳等地都出现了20年期限土地使用权房屋到期或即将到期的案例。


  青岛经济技术开发区自上世纪80年代成立以来,出让20年、30年使用年限的住宅用地共计41宗,总用地面积667.5亩,其中部分小区土地使用年限早在2009年就已到期,如位于青岛经济技术开发区黄岛区的阿里山小区、东小区。


  如果土地使用权不延续,这些房屋的物权属性将受影响,特别是与之有关的流转、抵押等财产性权利。而黄岛区国土资源分局给出的答复是,在国家出台《物权法》细则对“自动续期”作出更权威的解读之前,政府部门确实无法给小区居民一个满意的答复。


  至今,当地官方仍在谨慎等待着相关政策的出台。


  专家建议免费或收取少许费用 差异化续期


  邹晓云认为,70年土地使用权与无限期使用权,在价格上已经非常接近了,因此续期不应再缴费。商品房买卖过程中,实际成交价相当于是土地的永久使用权价格,而不是70年期限价格,因为房价上并未体现不同期限土地价格的差异。


  邹晓云进一步表示,20年、30年土地使用权到期续期要分情况处理。第一种是,房屋买卖时,政府、开发商已把土地年限及对房企的影响告诉了买房人,购房者以低价买入。土地到期后,购房者应补偿部分出让金,否则对买入70年产权房屋的购房者而言会构成不公平;第二种是,购房者不清楚产权期限,且以正常市场价购入,实际上相当于已经交了70年使用权的价格,续期时就不应再缴费。


  住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌则认为,土地出让金应和房地产税收政策结合起来,在购买房屋之初,就一次性缴纳。而对于使用权到期后自动续期的收费,也要和新买房屋价格有所区别,已有住宅居民继续缴土地出让金,应该考虑减免,不应按现在的土地价格作为续期收费标准。可以按照基准地价来选择一个合理的中位数,不能影响现在的收入结构。