土地续期或影响房价

2016-04-25 23:27:37 来源:中国房地产网

  近日,温州房屋20年土地使用权到期事件引发强烈关注。“土地续期”是否会对房地产市场产生影响,会否影响房价,以及会否影响消费者的购房预期?针对这些问题,中国经济网记者采访了业内专家。专家指出,国内的物业土地年限会影响未来的房地产发展,特别是部分年限已经过半的二手房,如果续期费用过高,很可能影响价格,如何续期若不明确,也可能将影响百姓购房。


  温州“土地证续期”并非个例


  近日,媒体报道温州出现20年住宅用地使用权年限到期,又要花几十万元“延期”。温州市国土局表示,媒体报道“收取几十万元出让金才能续期”是对信息的误读。温州市区一批上世纪90年代初期的住宅用地使用权到期面临续期的问题。基层国土部门在实际操作过程中无法可依、无章可循,不能办理相关续期手续。对此,温州市国土局已着手研究相关方案,近期将报上级研究决定。


  事实上,此次温州“土地证续期”案例,在深圳、青岛等地早已出现。特别是,土地和住房市场化开展更早、市场化实现形式探索更丰富的深圳,15年前早已出现,近10多年来也屡屡有“续期”的案例见诸报端。


  深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉对中国经济网记者表示,之所以“温州案例”备受关注,不在于“自动续期”要不要缴费,而在于续期价格太高,被认为超出百姓承受的范围,对房地产市场的格局会产生重大影响。


  “温州案例中,续期价之所以高,是因为按照市场价格来征收,即媒体报道的"缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金"。事实上,即便按照市场价来征收,也有充足的理由。收取土地出让金,是地方政府作为国家机器,履行土地所有者职能,向土地使用者收取使用期限内的土地出让金的行为。只交了20年的使用费,到期后若继续使用,按市场价续缴,在法律站得住脚。”李宇嘉说。


  李宇嘉指出,低价续期是主流。以土地批租制的样板香港为例,新界地区所有土地官契在1997年到期,政府决定所有业主不必补缴地价,自动获得50年土地租契的延期,即延伸到2047年。虽然不需补交地价,但业主按年必须向政府缴纳一笔“地租”,标准为年度租金评估值的3%。“例如,一套价值1000万元的住房,每年产生30万元租金,地租是9000元,即续期费只要9000元,这是非常划算的。”


  续期缴费或将影响房价


  究竟会否对房地产市场产生影响?将产生怎样的影响?中原地产首席分析师张大伟在接受中国经济网记者采访时候表示,温州土地证续期需缴费用,对中国房地产影响深远。国内的物业土地年限会影响未来的房地产发展,特别是部分年限已经过半的二手房,如果续期费用过高很可能影响价格。


  在张大伟看来,住宅土地使用权到期如何续期,亦被认为是埋在未来房地产市场的一颗“地雷”。若以后土地产权续期缴费的制度逐渐明朗,二手房价格隐含的土地价值将逐步显性化,二手房价格应会对土地成本做出反映。


  张大伟指出,目前看,虽然温州出现到期的房源比较少,但未来这类房源会越来越多,需要尽快顶层设计,制定好相关政策。从未来发展看,续期补费已经是必然,如果补费过高将影响房地产作为投资品的价值。整体看,房地产在进入非完全短缺期后,投资属性已经降低。


  李宇嘉表示,过去由于缺乏官方细则,“自动续期”或被理解为免费待期,或被理解为超低价续期,对购房没有影响。而且老百姓(48.54,0.560,1.17%)碰到此类疑惑时,也挠挠头,“时间还早,留给后人吧。”所以,如何续期、使用期还有多久,对房价没有影响。而现在,如何续期,如果不给明确答案,一定会影响百姓购房,特别是那些使用期还剩几年的房子。上世纪90年代之前,改革开放较早的城市,出让了一些20-30年的地,如何续期,影响这些房子的交易。70年产权的,要到2050年前后才会有第一批到期,基本不会影响这类房子的交易。


  针对土地使用权到期究竟该怎么续期,李宇嘉指出,无论是《城市房地产管理法》第22条的规定,即“除因公共利益需要收回到期土地,其他续期申请都应予以批准”,还是2007年《物权法》提出“自动续期”的法律规范,应被看作上位法和中央层面的“顶层设计”。(据中国经济网)