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观点:迪士尼释放上海旅游经济

2016-07-05 15:19:34 来源:中国房地产报

  2016年6月16日,上海迪士尼度假区开园,正式投入运营。据了解,迪士尼度假区位于浦东新区,占地约4平方公里,是上海打造国际旅游度假区恢弘计划的一部分。其规划始于十年前,最初预计投入近36.6亿美元,由于工程延期、新增娱乐设施,投入资金增加至55亿美元。目前度假区包含上海迪士尼乐园(含六个主题园区:米奇大街、奇想花园、探险岛、宝藏湾、明日世界、梦幻世界)、两家主题酒店以及迪士尼小镇。此外,迪士尼还持有部分规划土地,将用于后期扩建。预计迪士尼度假区每年将接纳游客近1500万人次,年收入约人民币330亿元。


  谈及上海迪士尼对于中国旅游业的影响,第一太平戴维斯中国市场研究部主管简可表示:“中国国内旅游、休闲及娱乐业的持续发展,是中国经济发展模式从制造业主导型向服务业及国内消费主导型转移的宏伟战略的重要组成部分。随着可支配收入继续增加、中产阶层不断壮大,对服务及产品的需求相应增长,新的机会也将继续涌现。”


  上海酒店、服务式公寓、零售业将被有效激活


  上海迪士尼度假区将有大量游客来自上海本地(40%)或可当日来回的通勤城市。然而,游客仍将以需要在上海过夜的外地居民为主。此外,游客或许会继续在上海观光,选择在市区或附近逗留,从而产生中心区域的入住需求。


  “迪士尼度假区带来的酒店客户或以有小孩的年轻家庭为主。目前上海现有酒店多定位为商务或者会议型,如何应对未来可能大量增长的家庭游客,顺应到访游客入住需求的变化,适时地进行酒店的更新改造,这或许将是上海酒店市场面临的新问题。”第一太平戴维斯中国区酒店部董事王冰坦言。


  在零售市场中,随着上海迪士尼度假区及其他在建主题乐园推动旅游业增长,预计可产生显著的溢出效应。与酒店市场类似,由于距离上海较远的外地游客或许会在上海逗留观光,主要旅游景点如新天地、外滩的零售销售有望增加。第一太平戴维斯中国商铺部主管朱兆荣认为:“纵观国际领先城市,它们都享有活跃而成熟的旅游市场,为旅游型商业区的销售、客流及可见度带来支撑。迪士尼度假区的落成以及上海旅游业的持续发展,将助力上海零售市场登上新台阶。”


  上海将显现旅游业“乘数效应”


  迪士尼度假区对上海经济及房地产其他领域的影响多为间接影响,即所谓的旅游业“乘数效应”。其基本思路是,新的旅游景点催生对商品及服务的新需求,吸引新的公司、酒店及购物中心聚集,进而创造新的就业岗位。这些新企业的中央管理层需要办公空间,此外就业增加相应意味着员工及其家庭可能会就近居住。收入的不断增加可刺激消费需求,同时政府税收增加,而这部分收入又可以进行再投资,为区域新的增长带来支撑。上述这些因素有机综合,形成区域发展及财富创造的良性循环。


  十多年前迪士尼计划在上海浦东兴建乐园的消息,将周边区域的土地价格推入上行通道,因为普遍预期基础设施、通达性会有所改善,且乐园本身也会刺激当地经济及社区的发展。如今涨势已有所消退,但乐园周边的土地及房价仍高于其他区域的同类地段。


  “上海是最受投资者和开发商追捧的中国城市之一。地方政府积极进取,以商业为城市发展导向,将上海打造成了重要的金融、航运中心,如今更成为新的旅游枢纽,拥有包括迪士尼度假区在内的若干特色旅游项目。由于开发商寻求在上海市场立足甚至扩张,近几个季度中土地价格迅速上涨。最近数月中价格涨势过猛或现调整,但将仍然高于中国几乎所有其他市场。”第一太平戴维斯中国区项目及开发顾问部主管谭文红介绍。


  迪士尼区域住宅价格与租金双双增长


  上海业已成为服务业主导城市,有三分之二以上的经济产值来自第三产业,如今更得到旅游业的有力支撑。随着中国经济发展模式逐渐转变为国民消费主导型,上海旅游业的发展将大大有助于增添城市魅力,吸引企业尤其是零售及酒店服务企业来此设立中国总部。这将与上海现有的金融、航运、数据中心等支柱产业形成良好互补。


  第一太平戴维斯上海商业楼宇部高级董事郑廷俊坦言,“上海迪士尼度假区对写字楼市场的直接作用有限,但间接影响或将非常显著,尤其是综合考虑其他在建主题公园以及旅游设施的情况下。”据估计,约有10万名工人参与了迪士尼度假区的建设,这催生了工地周边的住房需求。度假区持续运营期间,园内预计有1万名左右的演职人员。这些员工或在周边区域寻找长期居所,需要可以提供日常必用品及服务、非专为乐园游客而开的店铺。而这些店铺也需要员工,居住需求便像滚雪球一样越滚越大。近年来,度假区周边住宅价格与租金双双稳步增长,上涨动力既包括来自员工的长期、临时居住需求,也包括全市住宅整体上涨的连带作用。目前,度假区周边新建住宅均价约为人民币每平方米35000元,而一年前仅为人民币每平方米27000至28000元。


  “上海的住宅需求非常强劲。新旅游及娱乐设施的落成在创造就业及财富的同时,更为城市财富规模及多元设施服务提供了支撑,且未来这股驱动力还将继续存在。区域通达性与配套设施的改善增加了这些区域对购房者的吸引力,即便购房者不是度假区员工。”第一太平戴维斯上海住宅销售部高级董事唐华表示。