市场仍以去库存为主 昆明未来土地收入或受影响

2018-07-27 17:50:36 来源:和讯房产西南频道

  透过昆明7.1限购,可以发现,一方面昆明有的区域库存很高,希望外地人介入;另一方面热门地区又不希望外地人介入,而即便对于后者,限购力度也不算很大。这背后,昆明库存压力甚大,尤其商铺和写字楼的空置率奇高。进一步恶化下去,或影响当地地产收入。

  较轻的限购政策

  2018年上半年,  昆明因楼市过热问题,被住建部约谈2次后,发布了7.1限购政策,即无住房的非云南省户籍且年满十八周岁同一身份自然人限购1套新建商品住房,而外省人家庭不限购,晋宁、安宁、太平、嵩明等卫星城等区域不限购。

  易居智库研究总监严跃进认为,此类限购政策属于比较轻的政策,“根本原因在于此类城市楼市热仅是体现在幅度上,事实也是其过去倒是平静(冷)了好多年。”

  “迫于昆明房价上涨过快被约谈的压力,所推出的7.1限购政策。”中国城市房地产研究院院长谢逸枫说。

  谢逸枫称,昆明7.1限购只能起到打预防针效果,即便昆明外地购房者占比30%左右,但昆明有些地方投资需求比例并不是很高,同时昆明很多区域是去库存的状态。

  而就投资需求方面,严跃进则表示,各个城市中除了海南特殊,其他的外来投资客最多不会超过30%,换而言之,昆明主要消化主力依然为本地人。融创相关负责人亦称,目前融创春风十里,均是本地购房者为主,而外地购房者数量不超过10%。

  库存方面,严跃进表示,库存数据当前肯定是往下走的,但是还不至于说昆明出现房源非常稀缺的状态。锐理数据显示,截至今年6月昆明商品房库存面积共2760万平方米,较去年底下降了12万平方米。但按照今年下半年月均去化84万平方米计算,还需33个月才能卖完。

  “目前昆明的住宅去库时间存在7  ~10个月。一旦限购与房贷政策持续时间长,达到一年以上,昆明去库存会很难,可能导致库存过大过高的风险。”谢逸枫说道。中海上述相关负责人就此称,中海巫家坝至少300万元每套,这对本地人来说是很难的。

  非住宅类产品积压严重

  事实上,昆明的商业和写字楼库存积压问题甚为严重,在不新增供应的情况下,商业卖完需要9.1年,写字楼卖完需要6年,去化任务艰巨。其中截至6月底,公寓存量148.46万平方米(SOHO  占85%,LOFT占15%),按照今年月均去化7.46万平方米,需20个月(约1.6年)消化。

  中海相关负责人认为写字楼高空置率的原因主要有,昆明无生产性企业的同时,又缺失人才或企业引进政策,而服务性企业又不要写字楼,“入驻企业从哪里来,什么政策可以让企业落地昆明,昆明有仓储、物流吗?世界500强在贵阳、成都、重庆落地,为何还要来昆明,引进东南亚企业分支机构还差不多。”

  她也表示,目前每个开发商公寓都几千套,昆明有什么人才住公寓。

  “缺少人才或企业,公寓、商铺空置率就高,谁投资了,就像购买了第二个万达广场(目前买它商铺的都在跌价)。”她甚至坦言没有政策出面,巫家坝CBD就是画饼,是空的。

  “中海因此把成本摊到住宅,而做写字楼的原因在于,出让土地的限制。”她直言,不仅如此,龙湖天街做得好不能说写字楼做得好,绿地中心做得好不见得以前的商户逼着跟来昆明。

  地方依赖土地收入

  目前昆明政府负债率高,财政严重赤字,当地政府主要通过出让土地来填补地方债务、抵消财政赤字。

  截止到2018年6月30日,昆明市土地交易中心和昆明市国土资源公示已成交商住办土地共21宗,成交土地面积37.10万平米,成  交金额30.26亿元,平均地价941万元/亩。

  其中,仅6月昆明商住类土地成交面积37.10万平米,环比上涨281.29%,同比下降67.02%。建筑面积163.11万方,楼面均价3211元/㎡,其中9宗土地拍卖出让,其余土地均为挂牌底价成交,平均溢价率73.11%。

  相比于全国其他,昆明房地产投资额占固定资产投资比例过高。2018上半年昆明房地产投资额占固定资产投资比例在46%波动,接近一线城市水平,明显高于西南地区各周边城市,经济增长对房地产市场依赖度强。

  2018年上半年昆明整体卖地速度高于卖房速度,中长期库存压力较小。“接下来类似高铁新城等概念下的其土地供应预计也会增加。”严跃进说。

  库存高之余,近几年昆明将土地供应高位运行的状态。

  相关机构预测  昆明2018年仍为去库存周期,2018年起市场进入供应增长期,预测2018-2020年理论入市供应量分别为908万方、1059万方及1124万方。

  不过,谢逸枫表示,昆明住宅土地供应量每年非常大,而去库存周期拉一旦长,商品房积压太多,会影响房企资金回收,土地供应量(房企拿地)会下降,昆明地产收入相应减少。

  需要注意的是,昆明在推行精装修预售转现房销售政策。中海相关负责人同时称,三年建四五十楼住宅是很紧张的,做精装修工期一般要超过三年,运营时间则会更长。  “政府要的是业绩,只管买了地挣了钱,哪会管开发商运营如何?”

  住宅如此,商铺、写字楼未来情况可想而知。这或又可反射出当地土地收入情况。


(责任编辑:赵婷)