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十问昆明楼市丨房价会涨吗?

2020-05-20 09:15:15 来源:新浪网

编者按: 2020年开局,楼市在疫情影响下,一度处于停摆状态。进入4月后,在全行业复工复产复商和昆明出台政策支持保障房地产市场平稳健康发展的背景下,楼市逐步回暖。乐居云南专题策划《十问昆明楼市》,立足客观数据,结合多方观点,还原后疫情时代下的真实市场。本期话题:房价会涨吗?

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  房价会涨吗?

  对于昆明来讲,这是个伪命题。

  先不说近二十年来的全国房价走势,单看从2016年7月开始,昆明房价连涨了41个月(根据国家统计局发布的70城新房销售价格指数),在2019年底才轻踩“刹车”,止住连涨势头。

  进入2020年,在疫情影响下,昆明房价一度出现波动,“楼市拐点出现”、“房价即将暴跌”、“楼市泡沫破灭”等各种说法出现。

  然鹅,5月18日,国家统计局发布2020年4月70城房价变化情况,数据显示,随着新冠肺炎疫情防控向好态势进一步巩固,因疫情积压的住房需求得到释放,4月70个大中城市房地产市场价格延续微涨态势。

  具体到昆明,4月新建商品住宅销售价格环比上涨1%,二手住宅销售价格环比上涨0.6%。在此之前,昆明新房价格连续上涨41个月后于2019年12月开始小幅微跌,之后3个月保持微跌或持平,4月又有了回涨之势。

  往者不可谏,来者犹可追。

  回归到本期话题,随着疫情形式日渐好转,房地产市场步入正轨,昆明房价会涨吗?

 一、地价是房价的风向标

  举个例子,2017年6月,新希望地产以24.98亿元的价格拿下西北新城195亩土地,溢价率达到208%,楼面价达6359元/平米。而彼时,周边房价大概在7~8千左右。仅仅半年后,西北新城的新房价格均已破万。

  高地价的产生是市场竞争之果,其表面看似是开发商掏钱,但最终都转嫁到消费者身上。层出不穷的高价地块犹如催化剂,推动着房价上涨。

  4月以来,昆明土地市场恢复迅速,热度高涨。据统计,4月昆明主城共成交13宗土地,成交面积约788.6亩,成交金额约57.65亿元。环比3月成交122.23亩、6亿元,4月昆明土地成交面积与成交金额实现翻倍增长。

  其中,4月昆明上演了两场土拍大戏。4月9日,昆明马金铺片区99.73亩住宅用地吸引12家房企争抢,历经193分钟97轮竞价,恒大地产以6.89亿元总价揽入;4月23日,昆明西山区双塔片区125.94亩土地吸引9家房企竞拍,历经36分钟36轮竞价,龙湖以37.22亿元总价揽入,楼面价约9636~13853元/㎡,溢价率37.44%。

  地价和房价的关系如同面粉和面包,当面粉抢手,价格上涨,面包的价格自然水涨船高。

  就在4月23日土拍结束后,双塔区域内就有项目发布涨价通知,这是最有说服力的例子。

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  二、房地产是投资的避险港

  “金融的复杂和我对它的无知,全都超过我的想象。”谁能想到,“商品之王”原油的价格能跌到负值?又有谁能想到,没有杠杆的银行理财产品,也能爆仓,还能倒欠银行一大笔。

  受疫情影响,在其他投资市场表现不好的情况下,房地产市场成为了投资的避险港,容易使得房价上涨力度增强。

  当大量资金流入楼市,房价会降吗?

  你品,你细品。

  三、病毒隔开的是距离 隔断不了对楼盘的热爱

  有人等着房价下跌抄底,几年间,全款变成了首付。

  有人忘记买了28年的房子,想起来时,已经涨到了600万。

  “前浪”为了给孩子存够房子勒紧裤腰带,“后浪”想尽办法凑着首付。总之,病毒隔离了我们与楼盘的距离,但是隔离不了我们对于房子的热爱。

  有人的地方就有江湖,同样,有人的地方就有住房需求,而有需求就有市场。据统计,未来10年,我国仍有约2亿城镇人口增量,对应的是巨大的住房需求。

  恒大首席经济学家任泽平对房地产曾有一个广为流传的标准框架:长期看人口,中期看土地,短期看金融。

  就昆明而言,作为云南甚至是西南区域的核心城市,聚集区域内优势的资源,再加上经济基本面向好、人口流入,城市房价必然处于上行的状态。

昆明

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  此外,作为世界知名的春城,在恢复跨省旅游后,旅游带来的康养、旅居、投资需求将同步回归,助推市场稳健上行。

  四、“稳地价、稳房价、稳预期”

  最后,房地产是中国经济的压舱石和稳定器。在政府“稳地价、稳房价、稳预期”的政策导向下,保障房地产市场平稳健康发展是首要目标。

  就昆明而言,借用易居研究院智库中心研究总监严跃进的话说,“尤其是近期土地市场继续火热的部分二线城市,后续需要防范房价上涨过快的现象。”

  对,昆明需要防范的是房价过快上涨,而不是担心房价会不会涨!