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左右倒右手遭质疑 混改搁浅的云南城投前路迷茫

2020-06-29 23:10:49 来源:和讯房产西南频道

提要:将资产转手给母公司偿债,或许会进一步将云南城投集团拖向深渊,毕竟云南城投的净资产是在账面,而到期应偿债务却是现实。依靠资源划拨和并购迅速膨胀起来的云南城投,其近年的主营业务收入逐年萎缩,早已不能覆盖其债务。并购资产进行财务报表合并带来的虚假业绩更是难以维系。而混改的搁浅让云南城投已无腾挪空间,战略成空、前路茫茫,世间或再无人能顶许雷引爆的这颗雷。

母公司被迫成“接盘侠”

云南城投成也集团,败也集团!

6 月 15 日晚间,云南城投(600239,SH;昨日收盘价4.62元)发布公告,回复关于上交所对公司重大资产出售暨关联交易预案的审核意见函称,重组对公司存货、投资性房地产等主要经营性资产存在一定影响,但不会导致公司重组后出现主要资产为现金或者无具体经营业务的情形。

然而市场普遍认为,云南城投主营的房地产开发和销售业务早已被接二连三的并购重组冲淡。

此前,云南城投拟采用非公开协议转让方式,向控股股东云南省城市建设投资集团有限公(以下简称云南城投集团)以50.9亿元出售18个标的公司股权,待协议生效后云南城投集团将向上述各标的公司提供借款,用于标的公司偿还应付上市公司及下属公司95.92亿元债务。

从2007年10月24日,公司更名为"云南城投置业股份有限公司"(股改实施完毕后为"云南城投")起,云南城投便与其控股股东进行资产置换,控股股东云南城投集团不断将资产注入到上市公司扩充业绩,博取股民关注。如今终于逆转,云南城投集团不得不接手上市公司云南城投许雷留下的“遗产”,不断高企的债务。

在过去10多年里,云南城投和母公司云南城投集团共享一个法人许雷,直到其被司法机关查处。

当传统商业遭受电商严重冲击,经营十分困难的时刻,云南城投的掌门人许雷充当了中国银泰沈国军的白衣骑士,为其慷慨解难。

2016~2017年,云南城投通过重大资产重组分两次从中国银泰等交易方受让16家公司股权,共花费44.5亿元,除杭州理想外的15家公司均被纳入云南城投的合并报表范围。

随着第二批次8个银泰项目股权投资在2017年全部过户,云南城投增加杭州、成都、宁波、台州、淄博、哈尔滨等地区的房地产开发项目,实现在经济发达地区的战略布局,并吸纳了银泰系的商业资产。

云南城投的这一并购带来最大的后果是负债大幅度提升。

2016年,8家银泰项目公司,加上其他5家项目公司,令云南城投的资产合计增加237.4亿元,占资产总额的37%;负债合计增加199.8亿元,占负债总额的34.9%。2017年,8个银泰项目公司让云南城投资产增加221.4亿元,占资产总额的28.1%;负债增加173.9亿元,占负债总额的24.8%。

调查发现,并购重组是近年来云南城投业绩和债务迅速飙升的主要原因。相关公告显示,云南城投集团总资产,在2008年只有近百亿元,但到了2019年3月,总资产已经超过3000亿元。不过,总负债增长也同样迅速,从2008年的60多亿元,增加到2019年一季度的2360多亿元。

子债父偿,如今上市公司云南城投只有仰仗母公司的信用做支撑来面对债台高筑的现实。

上市公司云南城投没有母公司云南城投集团的大量资产注入和并购重组,不可能迅速膨胀。如今,云南城投正在成为拖累云南城投集团的累赘。

问题是与子公司相比,云南城投集团的财务状况也不乐观,2015-2018年第3季度,其资产负债率都接近80%,同期债务总额也由713.79亿元飙升到了1600.48亿元。

云南城投集团公告显示,从集中兑付情况看,2019~2021年,公司需偿还的有息债务本息分别为475.86亿元、287.28 亿元和303.77亿元。

截至2019年12月31日,云南城投集团短期借款及一年内到期的非流动负债合计654.43亿元,考虑到本次重组交易对价及债务支付,云南城投集团短期资金支出需求约801.25亿元。

钱从何处来?

那些年云南城投吹起的泡泡都破了

云南城投,本是偏安云南的一家国有控股上市公司,主营业务是土地储备和房地产开发。

然而,从2005年年仅38岁的许雷出任新组建的云南城投董事长开始,云南城投全国跑马圈地的野心就迅速被激发。上市公司云南城投则是其主要的扩张工具。

2009年9月16日,重庆中华置业有限公司100%股权项目在重交所以99680.36万元成交。此时,投资近10亿元的云南城投集团拥有重庆中华置业有限公司100%的股权。

2012年11月,云南城投集团宣布投资200亿高调进军重庆,打造超百万平方米超级城市综合体—两江春城。两江春城总占地约860余亩,规划总建筑面积达115万平方米。其商业部分集中了8万平方米商务公寓、生态写字楼28万平方米生态写字楼、星级酒店、17万平方米大型商业购物中心。其中,一期洋房20余万方,商业18.5万方。

从2009年的100%股权,到2017年8月股权尽失,云南城投的重庆战略布局最后竹篮打水。2018年6月,凯德57亿元并购两江春城的时候,本该赚得盆满钵满的云南城投却早已败走重庆,成为为重庆中华置业作嫁衣的红娘。

并购银泰后,云南城投增加杭州、成都、宁波、台州、淄博、哈尔滨等地区的房地产开发项目,实现在经济发达地区的战略布局,并吸纳了银泰系的商业资产。然而,通过此次左手倒右手的关联交易,上市公司又被打回原形。

在并购银泰之后,2017年11月17晚间,云南城投披露重组预案,拟向云南省城投集团、邓鸿、赵凯等发行股份及支付现金购买其持有成都会展的100%股权,预估值约为240亿元。以4.35元/股计,购买资产拟发行股份50.95亿股,另募集配套资金发行不超过3.21亿股,共发行54.16亿股。

在此之前的2016年6月,工商注册信息显示,成都环球会展股权发生变更,云南城投集团成为新进股东,以约3.08亿元的出资比例持有成都环球会展51%股份,成为成都环球会展的实际控制人,而公司原实际控制人邓鸿在出让大股东位置的同时,还将其所持有的成都环球会展部分股权让渡给云南城投集团。

这意味着,云南城投集团将成都会展装入云南城投置业这一上市公司平台,借机从股市薅羊毛融资235.59亿元。

2019年11月27日多,融创中国公告称,融创西南集团(融创中国间接全资附属公司)将收购云南城投集团持有的环球世纪(成都环球世纪会展旅游集团)及时代环球(成都时代环球实业有限公司)各51%股权,交易价格约为152.69亿元。云南城投集团及其子公司最终折戟成都会展。

云南城投成为西南会展王梦破!

债台高筑  有多少家当可以变卖?

云南城投的许雷遗产或无人可继承!

4月27日,云南城投(600239.SH)发布2019年年度报告显示,受诸多因素影响,2019年公司实现营业收入62.48亿元,较2018年的95.43亿元下降34.52%;归母净利润-27.78亿元,较2018年的4.91亿元下降665.35%。

 在2019年之前,云南城投仍然是处于亏损状态。2015-2018年,云南城投扣非净利润多处于亏损状态,其中2018年更是巨亏8.21亿元。2015-2018年的负债率均接近90%。

显然,在利润为负的前提下要依靠公司主营业务来实现财务平衡是不现实的。

问题的关键是,许雷的出事让云南城投变得六神无主,原来凭借并购重组,拆东墙补西墙的发展模式变得难以维系,而2300多亿元的债务也让其后继者应接不暇、阵脚大乱。

年报显示,受金融监管政策收紧及公司原董事长事件影响,公司融资额明显下降,2019年全年仅实现111亿元,较2018年的融资额188亿元下降41%,平均融资成本由2018年的7.23%上升至2019年的8.63%。由于新增融资额及销售回款主要用于保障金融机构还款,后续开发资金严重不足,导致项目开发周期拉长、竣工结转延后。2019年公司新竣工面积26.18万平方米,较去年同期大幅下降65%。

云南城投的唯一出路就是混改!

2019年7月,云南省政府与保利集团签署战略合作协议,保利集团将参与云南城投的“混合所有制”改革。此前,全国省级城投集团层面的混改先例极少,此举引发了市场的强烈关注。10月14日,云南城投公告称,经保利集团推荐,云南省省委决定,任命保利集团卫飚担任省城投集团党委书记、董事长。11月29日,云南城投集团的法人代表已经变更为卫飚。

好景不长,今年4月30日,云南城投发布公告称,免去省城投集团卫飚党委书记、董事长职务,任命云南国资委副主任杨敏担任省城投集团党委书记、董事长。这意味着云南省政府与保利集团的混改蜜月期结束。

与保利集团分道扬镳之后,借助云南省政府的力量,云南城投集团开始走上自救道路。云南省属企业改革发展金融工作座谈会刚结束,中国建设银行云南省分行就建信理财50亿元资产收益权融资项目与云南城投集团达成共识,目前首期资金20亿元已落地。而云南省政府对该公司首期30亿元的注资也在4月26日到位。不过,这对于云南城投的应偿债务而言不过是杯水车薪。

接下来的云南城投只有两个选择,一是借新债还旧债,一是变卖家当来缓解还债压力!

年报显示,截止2019年末,公司累计持有昆明、西双版纳、大理、兰州、安康、西安、成都、海口8个城市的22个房地产开发储备项目,其中17个项目为持有的待开发项目,土地面积5550亩;另有5个土地一级整理项目土地面积1839亩,合计7389亩。

在这22个项目中,在昆明的有13个,包括昆明湖中小学地块、昆明湖国际学校地块、昆明湖中坝以南雨树村二期、昆明湖上、中坝城中坝村改造项目、茶马花街、昆明湖10-2地块、关坡片区(二期)、蔚蓝山海、山海荟、天堂岛、东方首座、小哨地块、白鱼口地块,这13个项目土地面积约3750亩。位于西双版纳的楠景新城、雨林澜山和江心岛3个项目,待开发土地面积1116亩。另外,截止到2019年末云南城投还持有42个在建及竣工的房地产项目,土地面积9190亩。

没有人知道,这些家当到底值多少钱?

5月14日,云南城投公告称,云南省国资委将持有的省城投集团50.59%股权,划转注入云南省投资控股集团有限公司(以下简称“云投集团”);云南省国资委下属公司持有省城投集团的40%股权回划至云南省国资委。

本次股权划转后,省城投集团及其下属控股公司云南融智投资有限公司合计持有云南城投41.90%的股份,省城投集团仍为云南城投控股股东,云投集团成为间接控股股东。由于云南省国资委持有云投集团90%的股权,云南省国资委仍为云南城投的实际控制人。

这也就意味着,许雷种下的苦果将完全由每个云南人来买单!

(责任编辑:李星辰)