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社论|房地产市场可以得到有效治理,关键是城市要有长远眼光

2020-09-04 08:59:03 来源:21世纪经济报道

长沙楼市的稳定性与合理的房价收入比表明,中国房地产市场的扭曲不是必然的,是能够实现可持续健康发展,既能满足人民对美好生活的需求,提高城市化率,又有利于发展制造业。

长沙避免了地产金融化发展。在供给端,长沙市政府控制地价年均涨幅在0-2%之间,同时对商品房的利润率限定在6%-8%之间。在需求端,实行限购、限售、限贷政策,比如,符合资格的购房者首套房取得产权证满4年后才能买第2套;而出售二手房的要求更加严格,彻底杜绝了炒作。

长沙市的政策目标是通过房价洼地,打造人才高地,摆脱对房地产和土地财政的依赖,走出一条以制造业高质量发展为代表的实体经济高质量发展之路。也就是说,抛弃短期政策收益(土地财政),换来经济长期的健康发展。这个逻辑的关键是,拥有优势资源的大城市高房价已经对吸引人才与留住制造业构成了阻碍,长沙可以通过低房价吸引人才与产业资源。应当说,长沙比较成功地实现了目标,高科技制造业投资越来越多。

从长沙模式看,房地产业完全可以得到有效治理,关键是城市当局要着眼于长远发展。地方政府之间,由于官员的任期制,容易形成绩效竞赛,部分城市管理者希望在任期内通过拍卖土地获得更多财政资源,用于城市基础设施建设,拥有看得见,也有数据支撑的业绩。但是,快速上涨的住房价格大幅提高了房价收入比,造成贫富分化效应,经济成本上涨也会影响当地制造业、服务业发展。

香港为亚太地区提供区域性金融、法律等服务。北京和上海是两个拥有全国性资源支持的服务性城市,在金融、教育、科研、文化、旅游以及总部经济(央企或跨国公司)等方面具有优势。除此之外,中国其他城市的发展,主要依靠第二产业。比如珠三角地区城市的发展主要依赖制造业以及由此衍生的商贸活动。中国其他中心城市或城市群基本也是区域性制造业中心。也就是说,中国城市化大发展与世界其他地区一样,是工业化进程推动,随着区域工业化水平的提高吸引更多人口形成城市规模的扩张,创造更多服务业需求,从而带来更多人口的流入。

但是,中国扭曲的房地产市场导致了一个现象,即:那些依靠制造业快速繁荣的城市因为更快上涨的房价而使得自己的优势遭到削弱。大量制造业企业迁去外地,房价过高也让人才望而却步。这是因为,中国绝大部分工厂缺乏核心技术竞争力,因此对成本的上涨极为敏感。这使得城市发展逐渐放缓,经济调整面临压力。

这些依靠制造业崛起的城市,与北京上海相比,缺乏高端服务业,当房价过高迫使制造业外迁后,经济发展会动力不足。原先得益于“聚集的经济效益”,随着房价对人才和产业的打击,资源聚集的能力减弱,资源要素会不断流失,在其他地方缓慢重组,比如长沙这样的中部城市。

像美国纽约、洛杉矶等城市是为全球提供金融、文化等服务,底特律则因为制造业衰退而萧条。全球主要的大城市都具有服务业的全球性以及本国的唯一性。中国城市全球化程度低,因此,大部分都必须依赖第二产业作为发展的基础。但是,不幸的是,在发展制造业的同时,很多城市当局更喜欢房地产业,从而导致普遍过高的房价抑制了制造业的发展。

中国原本可以依赖世界工厂地位,从制造业的税收中逐步获得发展城市基础设施的资金。但是,地方政府用过高的土地财政去弥补工业用地的低成本以及制造业税收优惠,这种做法最终还是对制造业转型构成了伤害:当制造业转型升级时,遇到了高房价的冲击。

如果每一个城市都像长沙那样着眼于长远控制住房价,中国经济当前转型阻力就不会那么大。就如当初为了政绩而依赖土地财政,现在的城市管理者为了降低任内风险,不得不维持楼市平稳。中国经济转型要顺利推进,必须改变房地产市场的扭曲状况,缩小贫富差距、增加消费、提高城市化率与生育率、优化资源配置、发展实体经济。