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新上市物企市值最大相差369倍:资本衡量的标准是什么?

2021-01-14 08:10:52 来源:和讯房产

开年或受政策利好因素影响,物业股大涨,去年新上市物企华润万象生活以及恒大物业还一跃突破千亿市值,成为继碧桂园服务之后加入千亿市值行列的两家物企。截至发稿日(1月12日午间),华润万象生活股价微降市值965亿,其余两家市值依旧千亿在线,碧桂园市值1837亿,恒大物业1328亿。

观察2020年新上市16家物企市值总体表现,分化现象愈发严重,细分为六档:市值千亿以上或在千亿徘徊的有2家,市值500亿以上的2家,市值100—400亿的3家,市值60—100亿元的2家,市值20-50亿的4家,市值10亿以下的3家。排名第一的市值与最后一名相差369倍。到底差在哪儿了?

中信建投证券房地产兼建筑行业首席分析师竺劲提出的一个问题,或可以带给物管企业更多深思:资本到底愿意花多少钱去买物企的一平米合约面积?这预示着资本对物企估值的衡量。

单位:港元

规模和估值的正相关性

根据竺劲的梳理,从2019年7月至2020年5月,物管行业PE估值中枢处在上升通道,23家A/H股主要上市物管公司估值均值从20.4倍提升至36.9倍,行业成长性和确定性受到资本市场热捧。

但2020年5中下旬,主要物管公司的估值达到高点,此后行业逐渐回归理性。此时,资本市场对物管公司自身的基本面更加看重,选股在这一阶段变得更加重要。

这个基本面是什么?估值高的物企又赢在了哪里?竺劲分析,合约面积规模的增长将会带动住宅类物管估值的提升。对于以住宅类项目为主要收入来源的物管公司,单位合约面积价值与合约面积规模呈现较强的正相关性,主要是因住宅类物管项目规模效应明显,规模提升带来的边际效应递增,从而推动单位合约面积价值上升。

结合上表统计结果,再结合竺劲观点,排在前五名的物企,恒大物业、华润万象生活、融创服务、金科服务、世茂服务,皆拥有强规模地产母公司。

比如,排名地产行业前四名的中国恒大和融创中国,其物业公司估值提升,都跟地产规模效应密不可分。根据恒大物业招股书数据,在管面积达2.5亿平米,其中98%来自恒大。而融创招股书显示,在管面积超1亿平米,其中,住宅物业在管面积占73.3%。由此,这一类物企的高确定性规模增长空间也获得了资本青睐。

而上表中排在前列的物企,地产母公司还在继续冲规模,比如,完成2020年度销售目标的金科股份(000656,股吧),去年年底就明确公开喊话:未来5年要实现4500亿元的销售目标。业内人士分析,某种意义上这也是在加持金科服务物业管理面积。?

并购继续上演

但规模论并非适配所有物企

规模和估值的正相关性,也导致了2020年度另一个现象的爆发—并购案激增。

根据亿翰智库1月3日发布的报告数据,去年上市物企披露的收并购事件高达79起,其中有2起因企业业务调整等因素被终止,1起正处于企业内部考察讨论及开展前期尽调阶段。有效收购事件共76起,共花费金额107亿元,达到2019年的有效收并购事件27起的2.81倍。

并购故事在2021年还在继续上演。新年首起并购发生于永升生活和彰泰服务之间,前者并购后者的翌日,股价大涨11%,直接助力永升生活市值提升至377亿。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示,2020年是房企分拆物管企业上市的大年,加速扩容后后物管板块将加速行业内部的资源整合,预计2021年物管公司的收并购动作频繁,这也是短期提升估值的最便捷途径。

“有规模性的综合类物管企业价格约150-200元。但规模一旦下降,每平米估值降至100元以下,所以,规模是资本考量的重要因素,这也是所有物管企业加大并购的原因。”竺劲表示。

但在物管领域,规模论也并非万能良药。竺劲分析,对于以商业项目、写字楼、工业园区等非住宅项目为主要收入来源的物管公司,及住宅/非住宅项目收入差异不大的综合类物管公司,其收入并不依赖于规模,规模效应不如前者明显,合约面积提升对单位合约面积价值的影响不明显。

资本态度和物业的应对

从宏观基本面看,2021开年,物业利好政策继续接力发布,市场仍有大大的红利可待攫取。

不断出台的政策赋能于物管行业,将物业服务的领域不断丰富,鼓励物管企业向社区养老、托幼、房屋经纪等领域延申,如何能承接更多的城市功能与社区功能,优先展现出高品质的溢价能力,同样可以提升企业自身的价值。而新版民法典的规定,小区公共部分收入扣除合理成本后属于集体业主所有,物业和业主关系将变得更密切,这对于物企既是机遇也是挑战。

在此背景下,2021年资本市场对于物业上市估值的态度或趋势会是什么?为获得资本市场青睐,物业公司应该做出什么改变?

第一太平戴维斯华北区估价部负责人、高级董事胡建明表示,由于市场渐趋回归理性,市场结构也会发生变化,过去炒成长、炒概念、讲故事、编故事,但市场估值理念已经开始出现转折,注意公司真实收益数据和概念的落地,区域性产品性客户升,规模是基数,增值服务延伸是重要基础,增值服务较高的物企,如物管费高或有其他增值收入,受资本青睐。

而且,物业管理和业主住户联系更为紧密,物业数字生活APP背后的想象空间大,超越传统房企,投资人喜欢。另外,客户端垄断性,有房企支持的楼盘带粘性和稳定性,有了垄断性、粘性,盈利的稳定性有保障。

基于此,他建议房企应该注意以下几点:

企业加强非住宅多业态布局;

社区服务多元化收入,进一步挖掘管理服务深层次价值;

部分基础物业服务业务交由专业外包公司,提升效率和利润;

加强区域深耕,收并购和投资,扩展业务规模、区域布局及业务组合,从城市群管理区域逐渐向城市的周边区域下沉,形成规模联动;

公共服务投资和运营,推行物业管理社会化保障工作,如政府机关、国企混改、三供一业、城市服务、高速公路、军产领域、乡镇服务、市政环卫、场馆、交通枢纽、景区等多个场景中布局;

专注服务品质,物业服务满意度和收缴率提升,提质增效,助推物企长久发展。