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蓝光天骄城价格暴跌 公寓难销不是个例

2021-02-04 17:50:16 来源:和讯房产西南频道

从1月以来,不断有昆明购房者反应,在呈贡的蓝光天骄城大幅度降价销售。有市民在在地方领导留言板上称,自己一年前花40万买的公寓,现在降价到20万。这样一来,同样的房子,别人只花了一半的钱就买到了,感觉自己的房子贬值了。

蓝光天骄城价格跳水

是不是真降价了?在蓝光天骄城天樾现场根据置业顾问介绍,目前在售项目虽是公寓产品,但土地性质是住宅,70年产权,享民水民电,同时还能落户,业主子女也可就近上学。目前项目剩余货量不多,户型均为43平一室,毛坯交付。目前销售价格约7200元/平方米(毛坯)。此外还有工抵房,单价不到7000元/平方米,总价30万/套,只接受全款购买。

不过置业也表示,“之前有4000—4500元/平方米的毛坯房,但已经卖完。”而该项目开盘时均价9000元/平方米,最高价去到11000元/平方米(精装)。按此计算,对比一年前确实降价约5000元/平方米。

据克而瑞数据显示,蓝光天娇城·天樾2020年销售了3.07万平方米,成交均价为6582元/平方米,套均价为301447元/套。现在的43平方米稍差的楼层单价为6029元/平方米,稍好的楼层单价为6233元/平方米,也均低于上一年销售单价。

对于为何如此大幅度降价销售,置业顾问表示是因为公司要快速回笼资金。

蓝光不是近期呈贡唯一降价的公寓项目。蓝光天娇城·天樾项目对面的远洋新干线目前也有现房在售,39.5平方米的毛坯loft公寓售价为31万元/套,均价约7850元/平方米。而该项目开盘时均价约8000元/平方米,高的时候9000元/平方米。”

公寓去化周期长 投资需谨慎

锐理数据显示,2020年昆明商办市场存量持续上涨,去化周期不断延长,截至2020年底,商办市场存量高达 1414.7万平方米,达到近几年来的顶峰,同比2019年增长14%,去化周期达99.7个月,去化压力巨大。

如果将商业和办公拆分来看,从2016年到2020年,商业存量面积不断增加,2016年存量面积约为447.5万平方米,到2020年,存量面积达到约593.3万平方米,去化周期从8.5年增加到10年。

昆明公寓过剩的情况一直存在。从近5年的数据可以看出,从2016年到2020年,昆明的公寓存量一直在增加,尤其是2019年,公寓存量在2018年的基础上增加一倍不止。

其中,2019年,昆明的公寓供应和成交量都是最大的,共供应面积276.32万平方米,供应套数56838套,存量面积253.97万平方米。到2020年,虽然供应量有所减少,但存量面积达到311.79万㎡,存量套数6万余套,去化周期达22个月。截至2020年年末,昆明市场公寓供应套数为12914套,成交7337套,供求比达到1.93,显然供大于求。

其中,呈贡板块供应和销售最多,但价格较去年下降21%,仅次于滇池板块的价格下降幅度。克而瑞数据显示,呈贡目前还有20多个在售公寓项目。呈贡区公寓存量有109.39万平方米,占官渡、西山、五华、盘龙、呈贡5区总存量的35%。

 图据克尔瑞

未来 公寓还将大量入市

从目前昆明市场上看,未来双塔、巫家坝片区也将成为公寓重灾区。

在商办公寓积压比较严重的巫家坝片区,几乎所有项目都配建有体量不小的商办物业,其中相当一部分都被开发商规划为商办公寓类产品出售。由于总量庞大而且集中入市,导致巫家坝片区商办公寓销售缓慢,价格也屡创新低,目前有些楼盘的商办公寓售价只有同项目住宅价格的一半。

而在双塔片区,未来还将有复地云极、云和中心、锦粼天序3个项目最多将有超过30万平方米的公寓体量入市,为超过30万平米的公寓入市。双塔片区现有三个项目的商办物业虽然总量不及巫家坝,但三个楼盘挤在一起,销售节点又比较接近,30万平米的商办公寓估计也不好消化,售价也有可能步巫家坝片区后尘,只有同项目住宅定价一半多一点。

商改住 能不能救活公寓市场

为了盘活公寓市场,2020年12月13日,昆明发布了《关于支持商业和办公用房改为租赁住房发展住房租赁市场的通知》,明确:昆明市行政区域内(二环以外)国有建设用地上已取得规划许可的在建或已建成的商业和办公用房可以改建为租赁住房。这一政策,被广泛的解读为是助力商业、商务办公用房去库存的考量。

本次能够把商业和写字楼改造成出租的住宅,说明昆明的商业、写字楼的库存问题严重。商业和写字楼没有办法经营、使用,存量大、房子积压,开发商和一些购买者,甚至是银行贷款都沉淀于此,会导致一系列金融方面的问题。

在更早些时候,于2016年昆明曾发布过《昆明市稳增长促发展若干政策措施》,根据该文件的精神,昆明市规划局出台了相关实施细则,重点明确了房地产项目部分地块用地性质变更、城市更新改造项目商改住等内容。从当时媒体报道看,当时政策出台的背景在于,前期大家对商业地产的市场前景过于乐观,城市更新改造项目规划的商业占比过大,导致市场无法予以消化。

如果说2016年的政策是从建设方面减少了商业比例,那么2020年的商改住政策则是希望从终端解决公寓去化难的问题。不过效果究竟如何,还需要经历市场的考验。

(责任编辑:杨斌)