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有偿回收土储 退市压力下云南城投靠什么回血

2021-07-25 09:39:41 来源:和讯房产西南频道

7月19日,云南城投发布公告称,公司将于7月26日举办2021年第五次临时股东大会,审议《关于公司下属公司签订〈土地收储协议〉的议案》。

7月23日,云南城投(600239)以1.94元人民币收盘,相比上一个交易日下跌4.43%。

自今年4月28日,云南城投股票简称被挂上了“ST”后,退市边缘的云南城投就一直在甩卖资产,试图回笼资金。毕竟如云南城投2021年度经审计的财务会计报告中净资产继续为负值,公司股票将可能被终止上市。

截至2021年一季度,云南城投流动负债超过656亿元,其中一年内到期的非流动负债逾122亿元,而同期公司经营活动产生的现金流量净额为10.46亿元,远无法覆盖其短期债务。

此外,云南城投近两年亏损严重。财报显示,2020年实现营业收入43.93亿元,较2019年下降29.69%;归属于股东的净利润-25.86亿元,近两年总亏损额度达到53.64亿元。

靠回收土储 回收资金

在经历了与保利失败的混改后,云南城投目前优质资产有限,于是由政府回收土储成为了其回收资金的一个重要途径。

文章开头所提到的《议案》如果能够通过,景洪土储中心有偿收回云南城投公司旗下三级公司盛璟新城名下11宗土地,共涉及补偿价款2.94亿元。

而在今年更早些时候,3月31日,云南城投下属全资子公司天堂岛置业名下位于昆明市呈贡新区斗南片区的七宗国有土地使用权(现状用途为商业,土地总面积为608.34亩)因政府及企业原因,被昆明市呈贡区自然资源局认定为闲置土地。经天堂岛置业与昆明市土地矿产储备中心呈贡分中心(下称“昆土储呈贡分中心”)协商,双方签订《国有土地使用权收回补偿协议书》,昆土储呈贡分中心有偿收回天堂岛置业7宗土地的国有土地使用权;根据市、区政府与天堂岛置业协商的结果,收回补偿费总额为31.05亿元。

相关资料显示,云南城投天堂岛项目位于呈贡斗南西部滇池东岸,净用地面积约608亩,计容建筑面积42.52万方,为住宿、餐饮、批发、零售、商务金融用途,2015年3月被云南城投天堂岛置业公司以18.25亿元斩获。结合本次政府的回收补偿费来看,6年时间,该批地块涨价12.8亿元,涨价近一倍。

让人疑惑的是,该土地云南城投拿地6年没有开发,被政府回收,还大赚了一笔。但从这个项目看,无疑是个好买卖。

内部转移不良资产降负债

但这样的好事毕竟不多。目前曾经的网红城投公司,云南城投更多是通过甩卖资产来降低负债。今年以来为了从不良资产中脱身,云南城投已经多次次“1元转让”旗下子公司,要求接手的公司必须承担相关债务。

同时其批量甩卖子公司也已经成为常态。

7月9日,云南城投挂牌转让的是其持有的云南艺术家园51%股权,转让底价仅1元。

资料显示,截至2021年5月底,艺术家园总负债已经超过总资产5.25亿元的3倍,达到15.8亿元。

因此,本次交易的受让方不仅需足额支付产权交易价款,还被要求于2021年底前向艺术家园提供借款,用于向其转让方及关联方清偿7.31亿元(截至2020年底)存续债务本息,此外的其它债权债务也将由受让方享受及承担。

在更早些时候,

6月11日,云南城投将16家项目公司摆上了货架,其中5家转让价亦为“1元”,最终为其股东卡康旅集团三级公司云南康启斩获。

4月9日,云南城投公告宣布拟以公开挂牌及非公开协议转让的方式对外出售城投置地、安盛创享、民生喜神等20家下属公司股权。截至2020年12月31日,20家标的股权资产总额195.65亿元,资产净额-22.96亿元,2020年度总营收7.13亿元,净亏损17.08亿元。

4月29日,云南城投召开第九届董事会第八次会议,审议通过了《重大资产出售暨关联交易预案》等相关议案,拟通过云交所公开挂牌方式出售苍南银泰、杭州海威等11家子公司股权。

2月26日,云南城投发布重大资产重组进展公告称,北京银泰、康旅集团确定接盘公司银泰系11家标的资产,挂牌底价合计30.09亿元。

值得关注的是,在云南城投甩卖的资产中,接盘方多次出现了云南城投股东的身影。

经营不善 去化艰难

但是重组只能解决短期的资金压力,云南城投想要摆脱困境长远的发展需要有更坚实的支撑。

资料显示,云南城投困境源于房地产开发业务进入颇为恶性循环的道路。云南城投近两年经营管理的问题,让其物业销售的市场竞争能力较差,去化更为艰难。公司2020年年报显示,其存货达460.11亿元,存货周转天数高达7707天,存货周转率0.047。

这一现象在2021年也没有好转。根据中指院数据,在2021年上半年,云南城投在主战场昆明区域销售额仅有25.70亿元。

期间在销售过程中,云南城投项目还出现了拖欠销售渠道费用的事情。有不少房地产销售渠道已经表示,不再代理销售云南城投旗下项目。

为了加快房地产业务的去化,加快销售回款,云南城投必须不断降价促销,更加难以改变亏损的现实。

(责任编辑:杨斌)