昆明公积金政策突然收紧 库存去化或将步入尾声

2017-06-01 15:27:13 来源:和讯房产西南频道 秦瑶

  5月27日下午,昆明市住房公积金管理中心发布公告,从5月31日起,将“缴存职工足额缴存住房公积金3个月且开户满3个月以上可以申请贷款”调整为“缴存职工足额缴存住房公积金6个月且开户满6个月以上可以申请贷款”。同时,暂停户籍不在昆明的其他州市职工在昆明行政区内的购房申请。一个城市对其房地产市场的调控政策无异于这个城市房地产市场走势的风向标,此次调控是昆明两年来公积金调控方向上的首次收紧。新政一出,一片哗然,这意味着昆明房地产市场格局已悄然发生改变。

  从2015年起,昆明便开始通过密集调整公积金政策调控房地产市场。据不完全统计,这样的调整近2年来不下20次,主要涉及调低贷款利率、下调首付比例、上调贷款额度、放宽贷款条件、降低合作楼盘保证金比例等措施。尽管调控手段五花八门,但昆明的公积金调整方向一直坚定不移地向软松动。仅2016年,昆明就共计进行4次公积金政策更改。3月份,出台政策降低住房公积金个人住房贷款首付款比例。7月份,出台政策放宽住房公积金个人住房贷款申请条件。10月份,出台政策取消住房公积金异地贷款户籍地限制。11月份,出台政策放宽提取住房公积金支付物业管理费通知。

  楼市去化加速运行

  2014年,昆明房地产市场从高峰跌落,房地产开发投资增长幅度减小,到2015年甚至出现了负增长情况,全市库存积压,昆明楼市最高指令确定为加大库存去化力度。持续到2016年下半年前,昆明房地产市场行情仍一度低迷,悬顶着高库存达摩克利斯之剑。但从2016下半年开始,在一连串的政策刺激及秋交会重启双重刺激下,10月份昆明楼市成交量达到全年顶峰,市场回暖趋势明显,但此时昆明的商品房库存去化之路仍然漫长,截至去年底,昆明市的商品房库存量为2638万平方米,去化周期预计还有28个月。今年开年,昆明房地产市场反转力度加大,楼市一路“水涨船高”,明显脱离低迷期,去库存成效显著。

  与昆明库存去化速度相耦合的还有开发商的拿地热情。2016年下半年开始,昆明开发商拿地热情高涨。近期昆明更是加大土地供应,今年以来总供地面积达169.93万平方米。而上半年昆明土拍新规——土拍熔断+先比方案前置审核机制,也被看作昆明预防土地市场过热及房价快速上涨的调控措施。

  从今年来看,昆明楼市已彻底回暖,并开启了一波行情上涨。截至目前,昆明房地产市场的存销比已经由去年的14.1下降到12.5。此次发布的公积金新政则明确叫停去年10月26日刚施行的“在省内其他州市缴存住房公积金的职工在昆明市行政辖区内购房可申请贷款”政策,至此,该政策仅满7个月。同时,此次发布的公积金调控政策更被不少业内人士看作昆明楼市库存步入尾声的信号。

  下一步调控

  “限购”几率加大

  昆明楼市去库存加快,与去年10月份起的一线城市密集限购不无关系。今年昆明市场开盘推售力度相较于2014至2016年明显加大,作为还未限购的少数楼市热点城市,昆明成为众多开发商和投资者寻找的价格洼地城市。

  除了受益于大城市挤出效应,昆明自身资源与未来发展也吸引着省外购房者涌入。随着国家扩内需,保增长政策的出台以及一带一路政策的落实,至2020年,云南省“八入滇四出境”的铁路运输大通道将基本形成。看好昆明未来发展,在今年4月份北京春季房交会上,云南意向成交量200余套,占据总意向成交量的21%。同时,据统计局的数据表明,昆明房价已经连续9个月同环比双涨,环比增长的幅度在0.3%-1.1%之间。相比之下,同比涨幅扩大明显,去年7月同比涨幅仅为0.8%,到今年2月份已经增至4.6%。

  如果昆明量价齐升的局面持续下去,那么重启限购或相应调控措施的发布则只是时间问题。